据当年地块出让的相关文件要求，“签约之日起一年内达到预售标准”，但上海官方的“网上房地产”信息则显示，这个名为“中建府邸”的地王项目刚在11月8日首次取得预售许可证，从拿地到预售实际上已接近两年。

至于新城地产南翔地王项目，则处于地王项目运作周期中的最后一个关键阶段。而该项目面临本文开头描述的销售“窘境”。

上海资深房地产业内人士柴一峰直言，“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此了。”

柴表示，这四幅地王分别面对的前期土地款融资难题、规划开工高要求、建设周期苛刻、销售及定价压力等，既是眼下各自所处阶段的难题，也是每块地王在整个开发周期中都要面对。

地价持续缩水

地王树大招风，也确实令不少开发商赚足了眼球和银子。不过土地的游戏规则在改变，拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略，在房价、地价市场拐点的双重夹击中，开始失效。

单价大降7000元/平方米的南翔地王项目依然销售乏力，集中暴露了眼下地王市场消化能力的迅速萎缩。

过高土地成本成为众地王的“死穴”。记者注意到，新城地产2009年底竞得该地王时的楼板价高达13200元，溢价率302%，甚至超过当时所在区域在售房源的市场均价。

柴一峰分析，过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作，寻求更大的价格和利润空间，这种模式，在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。

而眼下，在楼市整体调控影响下，定价过高成为地王项目的最大败笔。

外界曾一度猜测新城公馆定价超过3万元/平方米，但由于市场低迷，开发商虽然下调定价，却依然销售乏力。近日新城公馆联手一二手经纪公司高调降价、全力推盘，压力可想而知。