房价跌，购房成本就降低吗？

目前，房价确实出现了一些松动。根据中原地产的数据，2011年10月上海二手住宅价格指数转入下跌，跌幅为1.06%；北京和深圳延续了9月下跌态势，且跌幅有所扩大。那么，房价降低的这部分能否抵消贷款利率上涨的利息开支呢？

我们假设一位购房者打算购买北京郊区的一套总价为150万元的房子，房子属于首套购房。如果在调控开始之前，首付比例为20%，贷款利率执行2008年12月23日的5.94%，且可以打七折。

如果按照20年期贷款，购房者需要缴纳首付30万元，贷款总额为120万元，月供6144.44元，还款总额为147.47万元，简单加总，购房者付出的总成本为177.47万元。

如果按照10%的跌幅来计算，假设150万元的房子目前市场价格为135万元。目前首套房首付比例为30%，部分银行贷款利率上浮1.05倍。我们按照最理想的情况计算，购房者首付40.5万元，贷款94.5万，申请到了目前的基准贷款利率。那么20年期94.5万元贷款，还款总额176.5万元，月供7354.96元。那么，购房者付出的总成本为217万元。这样算来，购房成本仍比当时高出近40万元。

看来，如果要真正降低首套购房者的购房成本，可能还有待房价的进一步下跌。

而对于二套房的购买者来说，面临的情况很可能是“就算房价降了，也买不了”。

陈先生在上海浦东有一套住宅，但陈先生一直打算在上海郊区购买一套别墅。“目前上海别墅降价确实比较多，佘山的独栋别墅都打七折了。”陈先生表示，在“十一”之前看过上海的长泰西郊花园别墅打7.5折，“十一”之后别墅又降价了，可以在7.5折的基础上再享受7.5折。“别墅的总价也就1000万左右，现在算下来560多万了，基本等于打了五折。”

但陈先生指出，虽然目前的折扣很吸引人，但他们也只能望洋兴叹。“现在二套房很难从银行获得贷款了，我们又无法承担全额付款，所以根本没法买。”