剔除预收账款后，行业资产负债率均值为48%，其中从债务结构来看，长期借款占总债务的37%（未单独计算有息负债）。结合偿付能力来看，整体情况没有媒体渲染的那么糟糕，但是部分房企的表现的确非常糟糕，对行业周期波动的踩点不精准。

另外，上市房企的预收账款总额达4579亿，很多会在四季度结算，释放出来业绩锁定性很高。在三季报中，我们发现一些公司虽然表现不佳，但其有大部分的结算资源集中在四季度，同样它们全年业绩锁定性还是非常高的。但是，我们从部分区域型公司的三表中发现其财务风险比较大，这跟它们收缩过晚，没能做好存货规模管理有关。

这些说明：一方面，由于大房企提前进行收缩战略，上半年销售业绩突出，为接下来积累了不少可结算资源，财务将表现得更加稳健，这将拉开与中小房企的距离，房企分化现象将越来越严重，市场集中度也会逐步提升。

另一方面，行业整体资金面越来越紧，但整体偿付能力尚可，而且可结算量较大，因此年内上市公司产生大量破产的现象不存在。当然，对于那些没上市的中小房企来说，我们认为资金面会更加紧张一点。但是我们认为，房地产公司的资产远远优于金融资产，因此即使本轮有部分中小房企遇到流动性危机，被收购的概率还是非常高，直接宣布破产属于小概率事件，或者说破产以被收购的形式存在。

降价跑量成主旋律

从三季报中，我们可以断定，目前房地产行业已经处于明显的去库存过程中。在资金面持续紧张的情况下，外部融资已经成为了很大的难题，而且行业整体经营活动产生的现金流量净额是负的671亿、筹资活动产生的现金流量净额为693亿，说明行业的发展每年仍需新的资金来推动发展，严重依赖融资。

一旦外部融资渠道被限，资金缺口便会形成巨大的压力，这导致了去库存回款降低库存风险的需求陡然上升。这便是我们判断目前行业处于明显的去库存周期的理由之一。因此，目前的主要城市大型开发商主动降价回款的行为比较容易理解。市场变坏时，千万不要觉得自己手上现金多，事情向坏的一方面发展的速度快于大家的想象。

目前这些率先降价的公司保持低价出货可以获取不错的销量，可以增加可结算资源，平滑未来业绩；同时，可以保持偿付能力，避免出现流动性危机。因此，这些率先降价的企业能够顺利过冬，并能进一步增加市场份额，提升市场集中度。

相比房价降幅，目前的地价没有实质性的下降，叠加房企对市场悲观情绪升温，也会带给地方政府较大压力，土地出让金锐减。房企在土地市场审慎的原因在于，如果现在拿地那么会增加存货量，且存货价格高企，在目前这样的一个下跌行情里，极度容易出现市价低于存货价格的局面，届时将要进行存货减值，势必在利润表里产生亏损。

总而言之，当前的房地产市场的短期调整正在加剧，房企正在实施收缩战略，尝试不断改善财务状况，降价跑量已经成为了最有效的方法。我们认为，管理好资产负债表和现金流量表才是当下过冬的最佳选择，在去库存周期里避免流动性危机已经成为房企的共同愿望。（作者系世联地产华东区首席分析师）