近段时间，房地产调控风声再紧。表现有二，一是佛山放松限购被迫“朝令夕改”；二是多家银行纷纷上调首套房贷利率，平均已高出基准利率10-20%。两种信号的性质略有差别，前者反映了国家相关政府部门对调控的态度；后者表征了商业银行对于房贷的看法。

商业银行的做法，并不代表调控政策进一步收紧，主要是商业银行的逐利行为。而关于限购这件事，值得重点关注和深入思考。据媒体报道，佛山放松限购并引发媒体广泛关注后，国务院办公厅、住建部向广东省政府、省住房和城乡建设厅询问此事，并责成广东省、佛山市对此做出解释；住建部已开始考虑，要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时，须与上级政府知会并听取意见，并将此作为一项“工作程序惯例”，包括限购政策在内，加以贯彻。

显而易见，对佛山的行为，国家相关部门，一是问罪，二是收权。限购这滩水，可谓越搅越混。在笔者看来，很多政府部门、房地产企业、行业从业者、业界人士，对于限购的误解正越来越深。至少，多数人都认为限购将是长期行为，而且由国家说了算，地方没有调整或退出的决定权。

限购政策，最早是去年“国十条”中提出来的，其后经历过三次升级：去年9月底、今年1月和今年7月。升级的原因很简单，稳定房价的效果不佳。但无论如何，在几个官方政策文件中，都明确注明政策是有期限的：在一定时期内。至于这一时期的长短，国家并无明确界定，这就意味着给地方政府留有一定自主决策的空间。

所以我们看到，去年实行限购以来，每个城市的限购政策条文，都是在大体完成国家“规定动作”的基础上，增加了多少不等的“自选动作”。比如部分城市只限城区，不限郊区，还有个别城市只限新房，不管二手房。尤其重要的是，部分地方文件中，还明确了退出时间：比如济南、贵阳至今年12月31日，南宁至2012年2月29日。

不妨做个小推理。这些城市，在今年初出台文件的过程中及其后，省政府、省住建厅、住建部等上级部门，皆未对他们的“自选动作”进行干预，那也就是承认了他们自我调整、明确限购时间的合理性。既然如此，又何来限购调整权收归中央、限购令将长期化等奇谈怪论呢？除非早国家相关部门对于前期政策“突生悔意”，我觉得这种可能性并不大，近几年国家的调控政策更多的尊重地区差异性，而不像2006年著名的“一刀切式”的“90/70”政策那样，最终一脸尴尬的不了了之。

最后，总结一下限购令的特点，并预测一下其命运。第一，无论中央还是地方，都认为限购并非长久之策，它只是一种行政干预手段，退出与否、何时退出、如何退出，最终取决于它的目的是否达到：稳定房价。一旦任务完成，或者基本完成，多数城市皆有可能取消。

第二，我国区域经济和房地产市场存在显著的地区差别，决定了限购城市的退出，会有先后顺序，预计中西部城市要早于东部城市，二三线城市会早于一线城市。限购令的取消，国家可能不会统一出文件，而由地方政府相机决策。很多城市的退出过程可分为两个阶段：先暗地里放松，后明确放松或取消。个别城市或许长期都不会退出，比如北京，可能会被当成控制城市人口的一种手段。

第三，限购政策也有可能不会彻底退出，而是演变成一种抑制投资投机需求的长期之策。但不可能像当前国家“规定动作”这么严格，而是会适度放松限购的条件。比如，限制购买第四套及以上住宅。另外，随着全国主要城市房产权籍信息联网工作的推进，未来可能会限购在全国范围内限购第几套以上住宅。不过，笔者认为长期来看，房产税会在一定程度上代替限购的功能。