日前，华业地产旗下的旗舰楼盘通州华业东方玫瑰降价促销后获得预期市场效果，但《每日经济新闻》记者发现，该楼盘降价后，毛利率仍高达近59%。

　　降价楼盘毛利仍高

　　在房地产调控的强压下，北京通州楼市的楼盘签约率也一路探底。北京市房地产交易管理网上的统计数据曾显示，2010年10月至2011年7月12日期间，北京通州合计上市住宅房源达8525套，但同期签约套数为1887套，签约率仅22%，远低于全市超过40%的签约率。

　　不过，在此期间开盘的华业地产旗下通州楼盘华业东方玫瑰，销售表现却不错。北京市房地产交易管理网上的数据显示，于4月24日拿到预售证并随后开盘的华业东方玫瑰，一次性推出A4、A5、A6、A7、A9五栋楼，共计1478套房源，截至10月18日，已成交589套，整体签约率约40%。除去A5的精装装修楼盘，其余四栋预售均价在20000元/平方米以下的毛坯房的签约率达46%。

　　湘财证券对华业东方玫瑰所作的一份调研报告进一步指出，华业东方玫瑰A4住宅楼，因开盘前蓄客情况较好，且户型以中小户型为主，导致开盘两日签约率便冲至近48%，A6、A7和A9住宅楼的签约率分别约33.03%、18.81%和67.87%。

　　湘财证券在报告中认为，华业东方玫瑰能获得预期销售成绩，缘于8月份以来，华业东方玫瑰加大优惠促销力度，推出了8.1折、最低14500元/平方米的特价房营销。

　　不过《每日经济新闻》记者发现，华业东方玫瑰虽然采取了降价促销，但利润率仍然可观。截至10月18日，华业东方玫瑰已成交的589套房源，北京市房地产交易管理网上显示的成交均价为15693元/平方米，而湘财证券的研究报告指出，华业东方玫瑰楼面价约3465元/平方米，建安成本约3000元/平方米(含利息费用)，除去土地增值税外的总成本为6465元/平方米。粗略计算下来，除土地增值税外的华业东方玫瑰毛利率高达近59%。

　　一位不愿透露姓名的业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时说，通州楼市自2009年后进入快速发展期，在此背景下，楼盘定价普遍出现非理性过高。而该楼盘8月推出的降价促销，幅度仅在10%左右，并未对高房价下的利润空间造成太大压缩，所以出现降价后毛利率仍较高。这位业内人士进一步指出，在地产调控背景下，市场上绝大多数楼盘仍存在降价空间，只是开发商面临的资金压力大小的问题。

　　精装房截至目前零成交

　　虽然华业东方玫瑰逆市取得良好业绩，但北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘4月27日开盘的A5精装修房，共计198套房源，截至10月18日仍无成交纪录。

　　一位正准备在该楼盘A7楼买房的业主向《每日经济新闻》介绍说，该楼盘配套并不完善，如周边公交系统不发达，离地铁也较远；楼盘周边的学校、医院、超市、银行等配套皆不令人满意。不过鉴于目前该楼盘毛坯房的预售均价在15000元/平方米，已比之前下降了近10%，所以准备此时出手购买，而该楼盘A5住宅楼精装修的房源，预售均价高达24000元/平方米，在这个地段实在太高。这位业主认为，如果以24000元/平方米在华业东方玫瑰买一套精装修房，还不如到北京四环边上买房，位置及相应配套都要好很多。

　　对于这位准业主的观点，上述业内人士也表示赞同，精装修策略并非适合于所有的楼盘，尤其在目前加强版限购令强压之下，北京楼市回归刚需消费时代，大量投机投资需求被抑制。在刚需消费时代，鉴于刚需消费能力的特点，致使单价在20000元/平方米以下的房源，凭借价格优势，成交量有所上升。而精装修因成本上升，从而推高售价，致使定价可能偏离刚需购房者需求，华业东方玫瑰A5精装修住宅楼的滞销，24000元/平方米的定价，远高于目前该区域购房者的承受能力。