10月榕土地供应创新高 土地市场“住冷商热

    1218亩的土地究竟花落谁家，10日后即将揭晓。18日，是宗地2011－30号地块竞买人首日报名日，一时间，土地市场再受关注。在为福州今年最大幅的土地放量“把脉”的同时，会发现在限购的背景下，土地市场已经悄然生变，住冷商热、零溢价率，开发商拿地愈发谨慎。正因此，接下来的土地市场何去何从，走势更加让人关注。为此，记者专程采访了相关业内人士，一同探寻。
　　
　　市场
　　
　　10个月土地供应已创新高
　　
　　10月18日开始，竞买人可以对2011宗地30号（挂牌）提出竞买申请，虽然还有10天的期限，但作为福州今年最大幅的土地放量，备受关注。
　　
　　据了解，此次出让地块为晋安区北峰山区中部、宦溪镇北部，总出让面积812591平方米（合1218.89亩），明确指出该地块为旅游项目，建四星级及五星级酒店、8个不同特色的温泉主题汤馆及演艺中心。当然，如此大幅地块，价格不菲，竞买保证金需7400万元、起拍价为3.66亿元。
　　
　　对于竞买者的资质，要求颇多。公告指出，竞买人应具有国内直接投资经营1个以上温泉旅游综合体项目的业绩，且该温泉旅游综合体项目投资不少于10亿元；竞买人提交的旅游项目规划设计方案须经市规划局、市旅游局联合组织的专家评审并通过。一业内人士称，“门槛已经设定，并非一般的开发商所能承受，只是强者的竞争。”
　　
　　当然，随着这千亩土地的放量，2011的土地市场又创下了新高。据相关数据表明，2010年，福州五城区土地出让面积达到3219.8亩，创下历年来最高纪录。而截止到10月18日，今年福州市五城区土地出让面积已经达到了3155亩，再加上即将于月底拍卖的宗地2011-30号地块，达到4375亩，如此，今年福州五城区土地出让面积创下历史新高。
　　
　　把脉
　　
　　住冷商热供应调整
　　
　　又是一幅商服用地，如此大面积的地块无疑加重了2011年土地市场“住冷商热”的基调。
　　
　　据统计数据来看，2011土地拍卖中，30幅地块，只有8块为纯住宅用地进行拍卖，其余地块均为商服用地，如此之高的比例为历年来之最。而在这些纯住宅用地中，最大的面积为宗地20号，113.75亩，位于鼓楼区凤湖路东侧，为融侨集团竞得。然而，商服用地超200亩的，达到4幅，其中宗地26号932.77亩，宗地18号600亩，宗地7号226.62亩，宗地2号213.92亩。
　　
　　“限购之下，纯住宅少了，但保障房用地比例却有增无减，土地拍卖中，保障替代了纯商品房，成为了主角。”
　　
　　“土地供应的格局悄然生变，除了保障房外，商服用地已成为政府推地的重头戏”，业内人士江映辉称，商服用地的量以及规模都堪称历年之最。正如一位业内人士所指，随着越来越多的商服用地推出，福州土地或将告别“住宅时代”从而进入“商业时代”。
　　
　　“如此改变，与限购令不无关系”，江映辉称，众所周知，限购令主要对象是住宅，但对商业一直并无过多政策干预，正因此，市场上掀起了商业热潮，对于这股热潮“相关部门随行就市，自然商服用地放量较多，不足为奇”。同时，业内人士大多持相同意见，一旦限购持续，这种供应结构的改变将会继续　　

　　“事实上，住冷商热，相当程度上是因为大福州规划的需求”，中庚集团执行总裁黄海雄称，市政配套的跟进成为这两年土地市场的热点。
　　
　　福州楼市一直以住宅开发为主，但相关的商业配套却一直不够完善甚至欠缺。“现在推出越来越多的商业用地，只是在弥补往年商服用地不足。”以金山为例，发展十年的金山，已会聚了数十万人口，却一直未能有大型的商业配套，正因此，仓山万达广场、红星美凯龙等商服地块相继推出，而2011年宗地26号仓山区三环路北侧，规定要有三甲医院、商务、老年人养生村等亦是对配套的进一步补充。又如五四北，偌大的区域，无一大型城市综合体，泰禾城市广场的出现填补了空白。
　　
　　2011年，福州明确了发展以温泉旅游为主的规划，为了配合这一长远规划，旅游地块先后推出。6月宗地19号三江口中学南侧地块、10月的宗地30号晋安区宦溪镇北部地块等，均主打旅游牌。
　　
　　“从大福州的版图来看，未来一两年，大幅的商业配套地块仍将陆续出现在土地拍卖的公告中”，黄海雄称，这是大势所趋。

    强者恒强淘汰加速
　　
　　从2010年的土地拍卖来看，最大的变化是，2011年个人竞拍者数量骤减。截至10月18日，以个人名义竞拍下的土地，只出现了4次，均以小地块、住宅用地为主。
　　
　　“商服用地，一是面积较大，二是对资金实力要求高，无疑都增加了竞争的筹码”，一业内人士坦承，再加之设限的门槛越来越多，对于个人而言，自然难以参与角逐。可以想象的是，在限购政策不取消的前提下，住宅用地受到开发商们冷落的可能性也越来越大，“也就意味着开发商争夺的对象越来越多地集中在商服用地上”，业内人士江先生称，不过商业地产的开发门槛较高，不像住宅开发那么简单，还包括后续运营等一系列的工作要做，对开发商有一定的实力要求，“或许加剧地产行业的洗牌”。
　　
　　从某种程度上来说，土地市场将是大开发商的“游戏”，只有具备了相当的实力和经验，才能玩转土地市场，正因此，未来，恒者恒强，弱者更弱，这种趋势将加速。
　　
　　当然，无论是作为旅游还是区域商业配套的用地，不可否认的是，“门槛越来越高，只有实力开发商才可以有资格竞拍　　

　　
　　零溢价率增多多看少动慎之又慎
　　
　　虽然，大开发商们有着更多的话语权，但面对限购之下的土地市场，仍然是慎之又慎。
　　
　　这一点，从土地拍卖中的“溢价率”上可略见一斑。据相关数据统计，截止到10月18日的土地拍卖，零溢价率的约有12幅地块，约占1/4。
　　
　　“零溢价，可以看出地价的回落，更是可以看出开发商的谨慎”，业内人士夏宇清称，在今年的前三个季度，开发商的拿地热情已经在降温，观望的情绪开始弥漫，国内一线开发商均开始调整拿地策略。到第四季度，拿地从谨慎甚至会暂缓。“一方面是在目前的政策环境下，未来市场走势并不明朗，多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度以及年关资金需求量大等因素，导致企业资金面压力增加。”
　　
　　正因此，第四季度，一旦有土地放量，不排除流拍的可能性，夏宇清预测，年终土地将遇冷。
　　
　　那么，开发商又该如何应对正在“蓄变”的土地市场呢？
　　
　　“开发商要做好审时度势，既要善于融资，又要寻找合适的机会出手”，黄海雄建议，宏观调控形势在未来一两年内仍无松绑迹象，企业要可持续发展，土地仍是最重要的环节，不可忽视，“积极应对，亦可以走出去寻找合适地块，但一切仍要遵循多看少动的原则，谨慎拍地。”
　　
　　“一定要认清自身的经营状况，选择合适的机会，切勿盲从”，江映辉提醒到，可以灵活应变，例如联合竞地开发等等。
　　
　　大都市区看准八县开发
　　
　　在谨慎的同时，开发商依旧要审时度势。据了解，9月刚刚出台的一项政策或许有助于开发商寻找商机。
　　
　　据了解，从明年的1月1日起，福州市将直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县（市）财政体制，加快构建福州大都市区。对四县（市）土地出让收入每年适当集中、统筹使用。“这意味着，福清、长乐、闽侯、连江四县（市）的土地拍卖，亦将纳入福州范畴”，一业内人士称，那么，对于限购之下，四县（市）的土地自然会有所倾斜。“明年起，八县开发依旧火热，这一趋势将愈发明显”，一业内人士称，八县的商机无限。
　　
　　对于这一说法，亦有业内人士表示不同看法。“土地的地域性极强，即使四县（市）财政纳入福州市，但对于购买人群改变不大，因此，极难对于现行的推地步骤产生影响”。当然，“改变并非没有，一旦交通格局有变，例如地铁通行四县（市），则会产生质的影响，区域将被打破，全面盘活。”