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10月榕土地供应创新高 土地市场“住冷商热
www.fjsen.com 2011-10-19 14:38   来源:东南网    我来说两句

    10月榕土地供应创新高 土地市场“住冷商热

    1218亩的土地究竟花落谁家,10日后即将揭晓。18日,是宗地2011-30号地块竞买人首日报名日,一时间,土地市场再受关注。在为福州今年最大幅的土地放量“把脉”的同时,会发现在限购的背景下,土地市场已经悄然生变,住冷商热、零溢价率,开发商拿地愈发谨慎。正因此,接下来的土地市场何去何从,走势更加让人关注。为此,记者专程采访了相关业内人士,一同探寻。
  
  市场
  
  10个月土地供应已创新高

  
  10月18日开始,竞买人可以对2011宗地30号(挂牌)提出竞买申请,虽然还有10天的期限,但作为福州今年最大幅的土地放量,备受关注。
  
  据了解,此次出让地块为晋安区北峰山区中部、宦溪镇北部,总出让面积812591平方米(合1218.89亩),明确指出该地块为旅游项目,建四星级及五星级酒店、8个不同特色的温泉主题汤馆及演艺中心。当然,如此大幅地块,价格不菲,竞买保证金需7400万元、起拍价为3.66亿元。
  
  对于竞买者的资质,要求颇多。公告指出,竞买人应具有国内直接投资经营1个以上温泉旅游综合体项目的业绩,且该温泉旅游综合体项目投资不少于10亿元;竞买人提交的旅游项目规划设计方案须经市规划局、市旅游局联合组织的专家评审并通过。一业内人士称,“门槛已经设定,并非一般的开发商所能承受,只是强者的竞争。”
  
  当然,随着这千亩土地的放量,2011的土地市场又创下了新高。据相关数据表明,2010年,福州五城区土地出让面积达到3219.8亩,创下历年来最高纪录。而截止到10月18日,今年福州市五城区土地出让面积已经达到了3155亩,再加上即将于月底拍卖的宗地2011-30号地块,达到4375亩,如此,今年福州五城区土地出让面积创下历史新高。
  
  把脉
  
  住冷商热供应调整

  
  又是一幅商服用地,如此大面积的地块无疑加重了2011年土地市场“住冷商热”的基调。
  
  据统计数据来看,2011土地拍卖中,30幅地块,只有8块为纯住宅用地进行拍卖,其余地块均为商服用地,如此之高的比例为历年来之最。而在这些纯住宅用地中,最大的面积为宗地20号,113.75亩,位于鼓楼区凤湖路东侧,为融侨集团竞得。然而,商服用地超200亩的,达到4幅,其中宗地26号932.77亩,宗地18号600亩,宗地7号226.62亩,宗地2号213.92亩。
  
  “限购之下,纯住宅少了,但保障房用地比例却有增无减,土地拍卖中,保障替代了纯商品房,成为了主角。”
  
  “土地供应的格局悄然生变,除了保障房外,商服用地已成为政府推地的重头戏”,业内人士江映辉称,商服用地的量以及规模都堪称历年之最。正如一位业内人士所指,随着越来越多的商服用地推出,福州土地或将告别“住宅时代”从而进入“商业时代”。
  
  “如此改变,与限购令不无关系”,江映辉称,众所周知,限购令主要对象是住宅,但对商业一直并无过多政策干预,正因此,市场上掀起了商业热潮,对于这股热潮“相关部门随行就市,自然商服用地放量较多,不足为奇”。同时,业内人士大多持相同意见,一旦限购持续,这种供应结构的改变将会继续  

  “事实上,住冷商热,相当程度上是因为大福州规划的需求”,中庚集团执行总裁黄海雄称,市政配套的跟进成为这两年土地市场的热点。
  
  福州楼市一直以住宅开发为主,但相关的商业配套却一直不够完善甚至欠缺。“现在推出越来越多的商业用地,只是在弥补往年商服用地不足。”以金山为例,发展十年的金山,已会聚了数十万人口,却一直未能有大型的商业配套,正因此,仓山万达广场、红星美凯龙等商服地块相继推出,而2011年宗地26号仓山区三环路北侧,规定要有三甲医院、商务、老年人养生村等亦是对配套的进一步补充。又如五四北,偌大的区域,无一大型城市综合体,泰禾城市广场的出现填补了空白。
  
  2011年,福州明确了发展以温泉旅游为主的规划,为了配合这一长远规划,旅游地块先后推出。6月宗地19号三江口中学南侧地块、10月的宗地30号晋安区宦溪镇北部地块等,均主打旅游牌。
  
  “从大福州的版图来看,未来一两年,大幅的商业配套地块仍将陆续出现在土地拍卖的公告中”,黄海雄称,这是大势所趋。

    强者恒强淘汰加速
  
  从2010年的土地拍卖来看,最大的变化是,2011年个人竞拍者数量骤减。截至10月18日,以个人名义竞拍下的土地,只出现了4次,均以小地块、住宅用地为主。
  
  “商服用地,一是面积较大,二是对资金实力要求高,无疑都增加了竞争的筹码”,一业内人士坦承,再加之设限的门槛越来越多,对于个人而言,自然难以参与角逐。可以想象的是,在限购政策不取消的前提下,住宅用地受到开发商们冷落的可能性也越来越大,“也就意味着开发商争夺的对象越来越多地集中在商服用地上”,业内人士江先生称,不过商业地产的开发门槛较高,不像住宅开发那么简单,还包括后续运营等一系列的工作要做,对开发商有一定的实力要求,“或许加剧地产行业的洗牌”。
  
  从某种程度上来说,土地市场将是大开发商的“游戏”,只有具备了相当的实力和经验,才能玩转土地市场,正因此,未来,恒者恒强,弱者更弱,这种趋势将加速。
  
  当然,无论是作为旅游还是区域商业配套的用地,不可否认的是,“门槛越来越高,只有实力开发商才可以有资格竞拍  

  
  零溢价率增多多看少动慎之又慎

  
  虽然,大开发商们有着更多的话语权,但面对限购之下的土地市场,仍然是慎之又慎。
  
  这一点,从土地拍卖中的“溢价率”上可略见一斑。据相关数据统计,截止到10月18日的土地拍卖,零溢价率的约有12幅地块,约占1/4。
  
  “零溢价,可以看出地价的回落,更是可以看出开发商的谨慎”,业内人士夏宇清称,在今年的前三个季度,开发商的拿地热情已经在降温,观望的情绪开始弥漫,国内一线开发商均开始调整拿地策略。到第四季度,拿地从谨慎甚至会暂缓。“一方面是在目前的政策环境下,未来市场走势并不明朗,多数企业持观望态度;另一方面是受制于银根紧缩、销售回款速度以及年关资金需求量大等因素,导致企业资金面压力增加。”
  
  正因此,第四季度,一旦有土地放量,不排除流拍的可能性,夏宇清预测,年终土地将遇冷。
  
  那么,开发商又该如何应对正在“蓄变”的土地市场呢?
  
  “开发商要做好审时度势,既要善于融资,又要寻找合适的机会出手”,黄海雄建议,宏观调控形势在未来一两年内仍无松绑迹象,企业要可持续发展,土地仍是最重要的环节,不可忽视,“积极应对,亦可以走出去寻找合适地块,但一切仍要遵循多看少动的原则,谨慎拍地。”
  
  “一定要认清自身的经营状况,选择合适的机会,切勿盲从”,江映辉提醒到,可以灵活应变,例如联合竞地开发等等。
  
  大都市区看准八县开发
  
  在谨慎的同时,开发商依旧要审时度势。据了解,9月刚刚出台的一项政策或许有助于开发商寻找商机。
  
  据了解,从明年的1月1日起,福州市将直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制,加快构建福州大都市区。对四县(市)土地出让收入每年适当集中、统筹使用。“这意味着,福清、长乐、闽侯、连江四县(市)的土地拍卖,亦将纳入福州范畴”,一业内人士称,那么,对于限购之下,四县(市)的土地自然会有所倾斜。“明年起,八县开发依旧火热,这一趋势将愈发明显”,一业内人士称,八县的商机无限。
  
  对于这一说法,亦有业内人士表示不同看法。“土地的地域性极强,即使四县(市)财政纳入福州市,但对于购买人群改变不大,因此,极难对于现行的推地步骤产生影响”。当然,“改变并非没有,一旦交通格局有变,例如地铁通行四县(市),则会产生质的影响,区域将被打破,全面盘活。”

责任编辑:黄惇亮
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