国庆迎来旅游旺季。在一线城市地价攀升住宅限购的情况下，不少二、三线城市旅游文化综合体应运而生，遍地开花。日前，万达集团投资300亿建青岛东方影都备受市场关注。粗略统计，近3年万达在文化旅游地产上投资已超2300亿。同时保利地产、佳兆业集团等标杆房企分别在浙江慈溪、辽宁等地大兴旅游综合体项目，投资手笔均过百亿。

“复合型功能旅游将是未来趋势，”业内人士向南都记者表示。住建部政策研究中心原主任陈淮也称渲染二、三线过剩并不科学，滨海旅游度假养老地产就有发展机遇，“选址，注重养老休闲等细分产业链成为突围关键。”

旅游投资扎堆二三线

万达集团300亿投资青岛东方影都，旅游地产似乎正在掀起投资热潮。不少知名房企都纷纷掘金旅游地产。而细数万达集团今明年20余个新开业项目，超过半数位于三、四线城市。

“地方政府希望有实力的公司合作新城开发，通过运营，周边的地块可以提升其价值，”保利商业项目发展中心副总经理赵亮向南都记者介绍。保利的旅游地产布局选址也多在三、四线，包括阳江海陵岛、东莞、浙江慈溪等地。

500巨资打造北中国第一大盘，这是佳兆业集团在辽宁绥中县的滨海旅游度假项目。碧桂园的十里银滩系列落子深圳东部的惠州。两者异曲同工的是，位于三线城市但瞄准的是一线北京深圳的客户群。佳兆业辽宁20亿的销售额中，北京客户超八成。

为何各大开发商纷纷瞄准二三乃至四线城市?宁波利时商业集团总经理李兴军接受南都记者时采访认为，现在不管是万达、保利还是中粮等都积极在三、四线城市拿地，已经成为整个商业地产的趋势，房企必须要到这些地方去寻找发展空间。因为不少一、二线城市已经达到非常饱和的状态，面临无法经营、空户率逐年上升，租金收不上来的困难。

在不少开发商看来，目前三、四线城市做综合体成功的机会更高，因为一、二线城市商业区很密集，“只能拼后期运营团队”，但三、四线城市往往在方圆三十公里地段只有一个综合体，成为刚性需求，从而具备市场竞争力。

保利商业项目发展中心副总经理赵亮就向南都记者透露，保利在慈溪拿地开建期间就与政府相关部门沟通，未来5到10年整个城市不会再有如此大的综合体入市，为的是保证项目的不可替代性，防止区域业态过度竞争和重复建设。“整体策略是引进租金低的好商家，通过他们来带动其他商家，在财务上让利给大的租户。”