每经记者李婷发自福州
作为“赶潮”地产再融资的21家房企之一，大名城（600094，SH）8月25日公布为旗下福州永泰一宗温泉旅游地产项目定向募资30亿元。目前地产再融资操作不明，业内认为该方案“探路”意味浓重，该项目是大名城4个一二级联动开发项目之一，一旦成功，将为此类项目再融资铺路。
不过，《每日经济新闻》记者了解到，目前福州周边将有近20个温泉旅游地产项目放量，其中不乏碧桂园、富力等实力地产商和千亩大盘项目。当地业内人士认为，大名城永泰温泉旅游项目地理位置相较其他区域偏远，预热时间较长。
计划售价难盈利？
据大名城的定向募资方案，该项目名称为名城永泰东部温泉旅游新区一期，总投资43.64亿元，位于福州市永泰县葛岭镇。项目可销售住宅面积87万平方米，可销售商业面积3.32万平方米，预计销售额58.84亿元。
上述43.64亿元的总投资，包含土地成本4.11亿元，前期费用3.32亿元，基础设施配套费4.21亿元，建安成本19.28亿元，公共设施配套费6.04亿元，建设期间费用（含不可预见费用）6.68亿元。也就是说，在不包含税费、宣传等费用的情况下，可销售部分的平均成本为：总投资43.64亿元/可售面积（87+3.32）万平方米=4831元/平方米；而可售面积每平方米的均价为：总销售收入58.84亿元/可售面积（87+3.32）万平方米=6515元/平方米。
该项目经济效益情况预测为总销售收入58.84亿元，利润总额15.20亿元，净利润8.34亿元，税后投资利润率19.10%，销售净利率14.17%。税后利润率要达到19.10%，其可销售部分单价6515元能实现么？
“4831元/平方米的成本中，还不包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等其他费用。”业内人士透露，楼盘竣工后，测绘费，预售证交易费，销售许可证及面积测量费等等，这些收费项目至少有30项，费用总计400～500元/平方米，再加上营业税、所得税，每平方米税费成本超过1100元。
加上税费成本，上述项目实际成本将达到6000元，还不包括宣传广告等费用，可见按6515元/平方米进行销售，盈利无法满足其预期收益。“要实现税后近20%的利润，售价至少要达到约8000元/平方米。”上述人士表示。
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