福州旅游地产市场正在上演的一场“大跃进”,加剧了业界对地产泡沫的担心。
据不完全统计,目前包括福州市区及其周边郊县,已经在建和准备开建的温泉旅游地产项目已达25个,其中不少规模都在千亩以上。
而这些跑马圈地的开发商实力参差不齐,既有万科(000002,SZ)、华侨城(000069,SZ)等一线地产商,也不乏冠城大通(600067,SH)等本地实力企业,甚至还有从未涉足过地产的动漫公司——福建时代华奥动漫有限公司(以下简称时代华奥)等。尽管这些项目有着不同的主题,但却不约而同都配套了大量的住宅项目。业内人士认为,以目前的市场需求来看,消化这些项目至少要10年以上。
此外,业内称,不少开发商都是以卖住宅的思路在做项目,而购买者也多是投资客。当空置楼盘大量出现,而当地的旅游经济又没能带来大量游客,产生预想中的高回报,这些纯粹靠投资者支撑的项目会不会拖累当地房地产市场?一些实力不济的开发商,又会不会留下“烂尾盘”?《每日经济新闻》记者对此展开调查。
前期以住宅销售为主
目前福州旅游地产开发遇到的最大威胁是潜在的供应量极为庞大,但项目的综合开发成本却普遍偏高。
据统计,福州市区及周边的旅游地产项目达到了25个,其中不乏千亩大盘。如香港融侨集团的闽侯双龙温泉项目总面积为2000亩,预计一期投入18.36亿元等。即使是福州五城区内的旅游项目,也都有数百亩的规模。
有业内人士认为,福州温泉旅游投资热是受政策驱使:不受限购政策制约,同时拿地成本又较低。
根据公开信息,2011年1月4日,晋安区鼓岭柱里地区三幅地块挂牌出让,总面积约327亩,被福州世茂置业有限公司以3.6亿元起始价轻松拿下。而位于三江口的2011-19号地块,亦是由福州新海岸旅游开发有限公司以底价4.4亿元竞得,该地块总面积为600亩。名城地产今年取得的名城永泰温泉项目一期占地900多亩,地价也仅4.1亿元。
但事实上,拿地成本只是前期开发中占比很小的一部分。一般这种大型旅游地产项目都是一二级联动开发,开发商同时还要承担前期的拆迁成本以及各项综合费用。
“实际开盘售价至少要在万元以上。”福州某上市地产公司有关人士告诉《每日经济新闻》记者,温泉旅游地产中可销售物业和自持物业是有一定比例的。有的观点认为合理的比例,住宅只占30%,而这相当考验一贯以高杠杆高周转运作的开发商的资金实力和盈利能力,同时一般旅游地产前期会先推出大量住宅销售以获得后期持续开发所需资金,因而旅游地产项目前期主要都是以销售住宅为主。
上述业内人士认为,一般温泉旅游地产都处在城郊和新区,这意味着相关配套设施远落后于市区,几年内的投资回报率都难达到市区普通住宅水平,所以一旦销售价格过高,就会影响销售速度。“这也是不少开发商虽然已经签订了协议,但还是迟迟未真正开始项目建设的原因。”
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