房地产金融化趋势愈发明显，其中，借道酒店信托实现不动产资产证券化悄然显现投资热潮。日前花样年集团高调宣布试水酒店REITs(房地产投资信托基金)，首期募集资金高达百亿人民币。此外，包括开元酒店集团、花样年以及新世界发展等纷纷借此整合旗下物业。然而在国内酒店业面临僧多粥少、人工成本持续上升的压力下，上述行为无疑对企业营运管理能力提出大考，加上国内REITs尚未开闸，如何能保证对投资者的高额回报仍存诸多不确定性。

花样年试水酒店REITs豪言募资百亿元

近一年来，越秀地产、华侨城A、海印股份以及开元酒店集团等国内开发商纷纷开启不动产的资产证券化之路。

日前，深圳房企花样年在其金融转型路上，高调宣布与海外私募高盈集团联手，筹建酒店信托。据悉双方分工合作显示，花样年方面将会借助其国内资源优势，物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金，同时提供品牌运作和经营管理，获取相应收益，高盈集团则将从并购项目中的运营利润中获取收益。

高盈集团副总裁潘嘉豪在媒体会上透露，此次募集客户主要以海外投资者为主，首期的募集资金规模约100亿元。首先关注的将会是一线城市的10家~15家酒店，经过统一管理后，才将酒店范围扩大至二线城市。“由于经过统一管理，管理成本等相应降低，将会给予投资者较高回报率”，上述人士如是说。

对于酒店资产证券化，花样年集团董事局主席潘军更是给予高度期望，他认为随着酒店数量和资产规模的扩大，公司旗下酒店业务板块自然受资本市场青睐。

梦想总是美好，现实却很残酷。此前花样年业绩数据显示，2013年1月~6月，该公司累计实现合同销售金额约36.7亿元，累计销售面积450987平方米，不足年初销售目标四成。而根据近三年公司年报显示，酒店业务收入呈现亏损状态。这无疑使得行业对其运营能力以及是否能达到预期投资回报产生质疑，百亿募资或成空谈。

在仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松看来，酒店收入能为公司带来一定的现金流，实际回报率却不是很高，酒店信托无疑是为公司提供了另一种融资渠道而已。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲指出，在中国市场内，花样年通过打包收购国内酒店不好操作，首先遇到估值问题，除盛富资本和协纵国际总裁黄立冲指出，在中国市场内，花样年通过打包收购国内酒店不好操作，首先遇到估值问题，除非是自己持有酒店，一般而言经过市场评估将会打五折来收购，酒店老板是不愿意干的。其次，如果通过高估值对其物业进行七折或八折，到了房托市场打五折，收购方就亏大了。如果没有酒店管理公司的话，光持有酒店物业，就算做得很好的话相对经评估后的物业价值回报率也仅在2%~3%。

首个酒店信托市场反应冷

投资回报率低

在国内酒店市场新增供给不断增加，资金流动性趋紧影响下，不论是开发商还是投资者均面临多重压力。对市场风险管控以及投资回报，花样年面对媒体时也并未给出较为清晰的答案。