案例

威斯顿联邦大厦

买的不是楼，而是地段

作为人民南路地标建筑之一，威斯顿联邦大厦曾经的烂尾楼历史早已烟消云散。它是成都烂尾楼复活成功的典型。

“地段太好了，人民南路腹地，美领馆区域，这是威斯顿联邦大厦能成功的关键原因。”张双红认为，威斯顿联邦大厦的前身“美岭大厦”之所以烂尾，完全是因为之前开发商的资金问题，项目本身堪称“香饽饽”。

张裕鹏表示，开发商投巨资买烂尾楼，与其说买的是一栋楼，不如说买的是一块地。

“一个城市的黄金地块是非常稀缺的资源。现在，如果想自己拿地造一个新项目，只有去市中心以外的区域，那些区域现在并未成熟，未来也不一定能够发展起来。”张裕鹏表示，对于开发商来说，从减小风险的角度考虑，只有黄金地块的烂尾楼项目，才是值得考虑的投资。

除了位置要足够“黄金”之外，地块是否处于成熟商圈之内也非常重要。张双红表示，有可能一块地位置很好，但它所处的区域不是商务圈层，所以更适合拿来做住宅。

那如何判断一块地是否处于成熟商圈之内呢？“很简单，看附近有没有很多好的甲级写字楼，越多越好，写字楼不怕扎堆，就怕不扎堆。”张双红说道，“成都嘛，最好的地方无非就几个，人民南路沿线、东大街、天府广场、盐市口，最多再加一个世纪城区域。其他的地方，都不成熟。”

案例

力宝大厦、中环广场

修好后，卖还是租更赚钱？

当谈起烂尾楼项目复活的成功案例时，力宝大厦和中环广场是另外两个业内人士常常提起的名字。

烂尾楼项目修好交房后，开发商都会面临一个问题——把楼卖出去，还是自己拿着收租金？力宝大厦选择了出售，而中环广场选择了收租，虽然选择不同，但都获得了成功。

2007年，力宝大厦开盘，售价每平方米8000元到13000元，最贵的楼层更是高达18000元/平方米，不久后就售罄。至于中环广场，租金一直稳定在市场中上游水平，3月更是环比大涨12.95%。

那到底该如何选择呢？业内人士一致认为，自持收租远优于全部散售。

在力宝大厦开盘前，成都高质量的甲级写字楼项目屈指可数，力宝大厦入市恰逢市场供不应求之际，投资者看准了市场的契机，才纷纷拿出了资金。

“但现在，市场供过于求，如果全部散售会十分困难。”一位业内人士分析。

“现在单纯的全部散售已经非常少了，多数是小部分出售，大部分自持。散售能迅速回款，但自持能坐享物业的升值，还能以物业为抵押进行融资。”张裕鹏表示，他更建议开发商自持，就算是出售部分楼层，也不要选择散售，而且尽量不要卖给投资者，要卖给使用者。

为什么要这样做？张裕鹏表示，写字楼后续的运营非常重要，如果全部散售给中小业主，业权分散，物业管理会十分困难，而物业管理水平会极大地影响“用户体验”。

此外，如果业权过于分散，对招商也非常不利。“一个楼的品质决定于入驻的客户，如果入驻的客户主要是知名企业或领事馆这种高端客户，那这个楼就将成为高端产品。而租金的走势、市场需求，与此密不可分。”张裕鹏指出，业权分散，运营者无法控制入驻的客户，入驻企业可能参差不齐，长此以往楼的市场地位会下降。

案例

熊猫城

股权结构复杂阻碍复活之路

曾满载着复兴骡马市商圈希望的熊猫城，依然在探索之中。业内有关它的看法，是败于地段。

按理来说，熊猫城身处黄金地段，本应是一大优势。“但业内公认的是，熊猫城那儿是假口岸，行车多过行人，行人也很少停留。”中原地产成都公司市场研究中心主管张双红这样说道。

在张双红看来，熊猫城复杂的股权结构也是掣肘开发商的重要障碍。“开发商把项目买回来，本身就需要重新规划升级产品，如果股权结构太复杂，还要综合考虑各个股东的利益和感受，费时费力。”

当时熊猫城有三家股东，即加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司，分别持有60%、20%和20%的股份。而这三大股东并非各自独立，南大门是上世纪90年代末熊猫城董事长陈宇光旅居加拿大时组建的公司，海南新安则是陈宇光执掌琼能源时的股东。接盘者富力想要让股权更加简单清晰，因此股权谈判就耗时一年。

“当年陈宇光还把部分物业卖给了小投资者，承诺给别人10%的租金返还。”一位业内人士向记者透露，陈宇光把熊猫城转手之后，小投资者没有按时拿到租金返还，还与熊猫城发生了纠纷。“各种烂摊子，为熊猫城的复活之路设下了重重障碍。”

华西都市报记者张飘逸

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成都部分重生的烂尾楼

威斯顿联邦大厦：

2001年被怡和集团花1.28亿元买下的美领大厦现以威斯顿联邦大厦的身份屹立在城南，成为成都顶级写字楼。

华敏翰尊国际：

约165米高的王府井大厦因资金不足等原因于1994年停工，2005年拍卖给了台湾房地产商——华敏，投资商则是马来西亚投资商——明鹏。现名为“华敏翰尊国际”，一度为成都最高写字楼。

城市之心：

位于天府广场旁的城市之心曾因各种原因停工，重新开工后瞄准顶级写字楼市场，是成都烂尾楼“死而复生”的典范之作，当时最高价达到1平方米16000元。

力宝大厦：

原名同源大厦，计划1997年7月1日前竣工，由于资金问题在即将“收尾”时陷入困局。后由印尼力宝集团拿下，更名为力宝大厦，成为科华路上少见的高档写字楼。

中汇广场：

曾号称成都最大的烂尾楼，停工8年后找到接盘者。香港瑞安集团以4亿多元竞得此项目，定位为集写字楼、酒店和商场于一体的综合性商用物业，建成后改名为中汇广场，目前与平安财富中心成为成都知名的双子楼。