低成本与高利润的诱惑

“一般而言，同区域内‘商改住’项目的价格，相比住宅项目，要便宜10%到15%左右。”北京美联物业高级经理张磊认为，这就决定更能吸引刚需置业人群。同时，“商改住”的项目，既能注册办公，又拥有住宅的形态，深得中小型企业的青睐。一些核心商业区的办公楼租金上涨，也是刺激“商改住”项目火爆的原因。

而在受访的部分业内人士看来，对于开发商而言，“商改住”更多是利益驱使。一位不愿具名的分析师认为，依靠对外出租，使得商业整个回报周期会比较慢。更重要的是，商业地块拿地成本相对较低。“由于土地价格低廉，商改住项目的利润率要比住宅高出10%到20%。”张磊说。

上述分析师向《每日经济新闻》透露，总体来说，同时间段、同区域内，同面积的商业地块相比住宅地块，要便宜40%到60%。

“土地价格要看市场调节，供应量多，价格自然就低。近几年，写字楼的价格一直没有大的变动。而住宅价格一直在增高，住宅地块供应稀缺，价格自然要高于商业地块。”原北京市规划委员会副总建筑师谢远骥接受《每日经济新闻》采访时如此表示。

谢远骥透露，城市住宅和商业的配比，是在控制性详细规划里面安排好的。不能因为形势的变化，随意改变土地使用性质。变更规划时要走程序，难度较大，这也使得开发商私改规划“擦边球”频频出现。

律师称开发商违法成本低

“商改住屡禁不止的根本原因，是开发商违法成本低。”秦兵房产律师团队徐斌律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。前者法律规定的违法成本大致为不予办理产权，及相对微不足道的罚款。

据《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住，最多只会受到10万元的罚款，这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”徐斌认为，即便无法办理产权，对于开发商来说也没多大影响。由于在期房交易中是业主先支付购房款，无法办理房本的风险实际上是购房人承担的，“一旦上述情况发生，普通购房人打官司最多只能拿回购房款和相对微不足道的补偿，不足以对抗房价上涨的趋势，导致开发商即便违约仍然受益。”

徐斌同时认为，自2011年6月1日起开始执行的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》并未完全卡死商改住项目，对于预留上下水管道、烟道，依然是政策的盲点。

记者在i立方调查时就发现，开发商交房时是毛坯，但预留好了上下水管道和烟道。

徐斌建议，政府应当加强立法，尽快出台相应措施，比如规定一旦发现留上下水管道口让业主自行隔断的，政府可吊销开发商的营业执照。

谢远骥则更看重执行的重要性：既然是市住建委等五部门联合出台的政策，就应该五个部门联合执法，或者集中到某一部门去具体管理，“规定与法律固然重要，但是执法更重要”。