《广厦时代》为了理清北京在售的各类小产权房的生存状况，分别探访了各个区域的典型小产权房项目，为您揭开名目繁多的小产权房层层面纱，给您提供中肯的买房建议。

●屡遭惩戒

小产权房仍“野蛮生长”

大部分人对于小产权房的基本认识有三点：它比周边商品房便宜，它没有产权证，它是违法的！但奇怪的是，即便明知道它没有产权证无法保证安全，知道它属于违法建造可能被强拆，却依旧引得众多买家、卖家趋之若鹜。

事实上，对于小产权房的惩戒在近年来逐渐严厉。2010年，怀柔区的水岸江南[最新消息价格户型点评]小区，就因为被列入全国挂牌督办案件的违法建设项目黑名单，32栋仿古四合院全部被强制拆除。2012年4月，北京风景伟业房地产有限公司总经理李凤景被判处无期徒刑，成为首名因建设、销售“小产权房”而被追究合同诈骗罪的开发商。

同样是今年初，国土部门也在正式制定了处理小产权房的新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。

这一切都被认为是挤压小产权房生存空间的做法。但出人意料的是，在中央和各部委一片“清理整顿”声中，小产权房却悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产”“会员制农庄”等，通过以租代售的方式，曲线换装入市，如同牛皮癣一样，再次顽固地野蛮生长。

尤其是最近曝光度较高的白各庄新村、宏福苑等小产权房社区，它们的卖点是单价比周边商品房便宜几千元，还都有装修豪华的售楼处，统一着装的销售员，以及村委会的各项“合法”证明和合同。更重要的是，还以超大的规模，上万人的居住为依托，抱着法不责众的心思，公开在市场售卖。

●买小产权房风险难规避

通过这些在售项目，就可以管窥目前各类小产权房社区有恃无恐的原因。

然而，困扰着许多普通购房人的是，这样的小产权房能买吗？

“不能！”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池教授，给出了肯定的答复。她认为，小产权房是一种系统风险，不是因为和当地政府或者村委会，或是开发商签了这样那样的保证合同，就能规避风险。

首先，这些小产权房是不合法的，存在法律风险；再者这类房子还存在政策风险，目前国土部明显加大了清理小产权房的力度，一旦具体政策出台就得依法办事，该拆得拆、该判的还得判；另外，购房人签署的一切合同都存在毁约风险，因为小产权房本身不合法，签订的合同原本就是无效合同，一旦未来房价上涨或是拆迁补偿等，村民很可能单方面撕毁合同，最后将导致购房人房财两空。还有就是房屋本身存在风险，小产权房从源头上就没有进入到城市建设施工、勘察、设计、监理的体系流程，房屋质量没法得到保障，一旦遇到问题，购房人难以获得法律支持。

●利益勾结成小产权房死结

即便有诸多不买的理由，但市场上买小产权房的购房人依旧不少，在《广厦时代》的实地探访中，多个小产权房小区售楼处都是人满为患。开发商以法不责众为由，让看房人消除疑虑。

尤其当前在售的众多小产权房，为何在国土部明令清理在建和未售小产权房之后，依旧大行其道。在多个监管、审批、执法部门人员的眼皮子底下“野蛮生长”。很大程度上是由于背后相关利益集团的抱团食利，使原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者最终变成了参与者。

特别是在一些大型小产权房社区，更是以“居住着上万人，绝不会拆除”为由，招揽购房人。实际上就是以众多购房人为裹挟筹码。把一个不符合国家法规的房屋，售与普通群众，使国家执法者不敢轻易拿小产权房开刀，以此造成小产权房的“合法”化存在。

对此，赵秀池建议，之所以目前难以整治，主要是涉及各方的利益问题，有农民、集体、建筑商和农民工、买房人的利益，牵一发而动全身。但仍应尽快针对小产权房出台行政法规，然后依法办事，该清理的清理。