有业内人士评价国内商业地产是“有效供给不足，无效供给过剩”。事实上，部分大、中城市商业地产的同质化竞争已导致一大批商业地产项目倒下。相比之下，一些三四线城市却缺少与其消费水平相适应的项目。广东坚基商业运营管理有限公司常务副总经理谭广球认为，拥有多种城市功能的城市综合体将成为引领三四线城市消费的重要力量。而三四线城市的市场也是商业地产开发商可以大有作为的广阔天地。

记者：您曾在深圳运营过多个商业项目，您认为一线城市和三四线城市的商业地产市场有哪些不同？三四线城市商业地产下一步的发展到底有多大的空间？

谭广球：深圳人口众多，收入水平较高，看似是商业地产的“沃土”，但众多大型开发商的进入，使得市场竞争也十分激烈。

相比之下，很多三四线城市中高端商业项目还是空白。如果我们能打造成独一无二的标杆项目，面临的竞争就会小很多。由于没有太多竞争对手，最终盈利能力和一线城市相比其实相差不多。从消费能力来看，澳大利亚10万人的消费量可以维持一个购物中心的运营。国内消费水平较低，深圳20万人的消费量可以维持一个项目。三四城市如果只有一个高端项目，就可以是300万人的消费量来维持一个项目，这种消费量对维持一个项目来说是绰绰有余的。

比如我们在河源的项目，河源本身属于三四线城市，但是我们做的相对高端，从商家的反应来看，很多品牌商家都对这个项目感兴趣。

对于三四线城市的商业项目来说，品牌档次不一定要最高端的，还是要与区域市场的消费水平相适应。在合适的时机做合适的事情，这对商业地产的开发来说十分重要。

记者：根据您多年的商业地产操盘经验，对于开发商来讲，开发商业地产最关键的要素是什么？

谭广球：我认为房地产开发商必须能回答几个问题，你对这个行业的了解有多少？商业地产里的商业到底是怎么一回事？商业地产与住宅地产到底有哪些区别？

简而言之，开发商必须要把“账”算清楚。从拿地到施工，从装修到后期运营，总共投入多少。其中，开业之初的培育期要投入多少，开业的投入还包括一些商家的装修费用，因为现在商业地产竞争激烈，有些商家要求装修补贴。开发商还要清楚，所有这些都投入进去之后，商业地产的预期回报率是多少？

目前市场上商业地产的失败案例比比皆是。究其原因，很多项目是外行在操作，蛮干快上，缺乏专业的管理经验，也没有遵循市场规律，最终难免失败。这个行业的“二八法则”是永远不会变的，即使在当前的快速发展时期。

记者：商业地产开发商越来越重视项目的后期运营。那么，较大比重的物业自持是不是成功运营的先决条件？

谭广球：国内的商业地产发展走了不少弯路，从以卖铺为主到以自持为主，吃了很多“苦头”，才慢慢转变理念。

大量的案例表明，如果一个项目中出售比重超过30%的话，成功的几率是很小的。因为分割销售的话，很难控制商家做什么。如果一个项目的业态组合不佳，布局不合理，那么整个项目就很难做起来。