商业地产过热，目前正处于泡沫骤起的阶段，未来2-5年必将形成井喷式供应。而大量劣质、同质化的项目血拼，必然导致商业地产泡沫被击穿，甚至留下无数烂尾楼，和严重的社会问题。
比如2011年”西南部某中心城市”综合体的兴建达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计，大”西南部某中心城市”范围内在建的城市综合体达到了150个，主城区超过了110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万方，从个数和总体量上看，”西南部某中心城市”已是全国之最。
其实不然，据笔者掌握的情况看，截至目前，未来3-5年入市的综合体将达200个。这些能称为综合体的项目标配是4-7万平米的购物中心一个，1-3座甲级或准甲级写字楼、酒店、公寓然后是住宅。当然，近200个项目是加上正在规划未开工的项目，包含未拆迁、未挂牌但已经私下在做前期定位的项目。仅以”西南部某中心城市”市“退二进三”战略为例，三环以内的专业市场系数外迁，西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬，就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业，多以综合体为主。”西南部某中心城市”市各个区以及下属政府单位各自为战，全然不顾市场现状，盲目上马商业，充当了商业地产泡沫的直接推动力量。
2012年9月16日尚泰百货将试营业，10月26日奥克斯广场、天虹百货开业，未来一个多月时间，该市将有5家百货、购物中心共计超过40万平方米商业面积投放市场。其中尚泰百货营业面积2万余平方米；九方购物中心总建筑面积10万平方米；来福士广场总建筑面积31万平方米；奥克斯广场商业面积20万平方米，位于其中的天虹百货建筑面积4万8千平方米。而整个2011年，该市新增10000平米及以上商场超市面积53.3万平米，增幅高达23.3%；新增5000－10000平米商场超市2.7万平米。
随着数百个城市综合体项目的陆续完工，该市将迎来商业地产将面临“刺刀见红”般激烈竞争。
摆在所有商业地产开发和经营者面前的首要议题就是：如何突出重围？
突破竞争无非就是差异化细分市场，寻找自身核心竞争力，在相对的蓝海完成资本升值。但政府主导的总规盲目上马大量同质化项目的背景下，总体量供过于求、劣质项目同质化严重、优质项目依然短缺的时下，对于那些还停留在“以住养商”模式，期望短平快捞一把、根本不会长期持有，更没有专业团队的公司，无疑把目光投向“销售返租”这一开发模式。
所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价5%–10%左右的回报，数十年就可以拿回投资的本钱。
一般操作方式是炒作主力店、比如沃尔玛、家乐福等超市，或百货为主力店“定盘”，影院、KFC、精品服饰为次主力店，承诺交房后由专业运营公司代为经营管理商场，每年按照商铺售价7%来支付投资者租金，并且一季度结算一次。前3年返租租金在购房款中一次性扣除。
诸如此类的销售方式，其实有很多风险，第一，主力店很可能是通过线下勾兑的一纸“协议”，类似意向协议，来与不来都是未知数；第二，所谓的经营管理公司，名为开发商子公司，但后期出现纠纷时才发现子商管公司和开发商公司没有法律权属关系；第三，多产权物业成功经营者极少，而且目前主力店明确要求出租人是单一业权，可见后期成功经营风险重重；第四，一旦经营失败，何来资金返给投资者？尤其是大多数商管公司本就是一个皮包公司。退一万步讲，即便返租年限内经营成功，但返租期满就是该商场阳寿终点。
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