●种植园但可改建和居住

“经过多年的努力，功成名就后，该是和家人分享生活甜美的时刻了，欢迎成为生态农庄的主人”，在一处售楼处前，一则生态农庄的巨幅销售广告显得格外醒目。广告中一排排整齐的农家小院排列在平坦的马路两旁，院内有平房和大棚，一派田园景象。为了一探究竟，我们以购房者的名义和售楼处的销售人员进行了交流。

据销售人员介绍，广告中所说的生态农庄位于平谷区，在北京京平高速公路旁，占地200亩左右，是北京市的农业生态基地，共有约400栋生态农家院。每栋生态农家院的面积是510平方米左右，独门独院，配建有一个15平米左右的平房，一个温室大棚，还有一个约250平米左右的院子。售价按租期不同分为两种：20年租期的生态农家院的售价为12.8万元；30年租期的生态农家院的售价为16.8万元。

对于生态农家院的用途，销售人员表示，虽然生态农庄主要是为人们提供一个亲近自然的私家种植园，但是用来居住也完全没问题。如果用户觉得生态农家院中配建的15平米的管理用房太小，不适宜居住，完全可以根据自己的需求来进行改建或者扩建，一般只要建筑面积不超过80平米，层高不超过大棚的层高就可以。如果住户觉得自己改建麻烦，还可以把改建工程承包给生态农庄来建设，每平米的建设费用只需600元左右。

另外，为保证用户的顺利入住，生态农庄还聘请了保安、保洁等物业人员，并为每位业主家里接通了水、电、有线、宽带等生活必需的设施。显然，除了打着私家种植园的名义外，生态农家院和小产权房并无太多区别。

●购房者权益难保障

其实，类似的项目在北京并不少见，据了解，目前，北京的通州、密云、平谷、怀柔等区县都不乏此类项目。其中，包括上述生态农庄在内的不少项目都声称自己拥有“合法”身份，购房者的权益可以得到保证。

“我们不是小产权房，我们比小产权房安全，因为我们卖的不是产权而是20年或者30年的土地使用权。”上述生态农庄的销售人员说。

据销售人员介绍，生态农庄一般和购房者签订的合同是土地流转承包合同，购房者实际上购买的只是20年或者30年的土地使用权，和房子没关系，并不是房屋买卖或者租赁合同，这是“合法”的，只有那些直接买卖或者租赁建在集体土地上的房子的项目才是违法的。销售人员承诺，将来万一遇到政府拆迁征地，所得补偿款全部都归购房者所有。此外，生态农庄也会依据合同的履行情况，退还部分“租金”。如一份20年的承包合同，已履行10年，则生态庄园会给购房者退还剩余10年的“租金”。

熟悉该领域的专家表示，通常而言，生态农庄项目本质上是农用地承包流转，如果购房人自行在农用地上盖房子，有被当成违章建筑拆除的风险，且只能自行承担法律责任。而且，有的生态农庄项目是一些公司先从村委会承包土地再分包出去，买房人只和公司签订合同，村委会和买房人没有直接关系，这种情况下法律风险就更高。

同样，北京市京鼎律师事务所专职律师杜兆勇表示，这种项目本身就是一种变相的小产权房，只不过打了擦边球而已，而且销售人员所说的所得补偿款全部归购房者所有的说法也没有任何法律依据，拆迁所得的补偿款最后依然会归村民所有，因为购房者所签订的民事合同显然违背了国家的法律法规，因此不受法律保护，购房者最多只能在民事范围内得到相应的补偿。

专家警示风险建言治理办法

小产权房变身野蛮生长

在中央有关部委一片“清理整顿”声中，一些地方的小产权房悄然变异为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”、“会员制农庄”等，通过“以租代售”等方式换装入市，逃避政策法规的约束。小产权房换个新“马甲”，继续招摇过市。