虽然小产权房没有产权，但销售人员表示，在我国，商品房也就只有70年的产权，并不具有永久产权，而这些权益小产权房通过一些措施也能达到。例如，白各庄新村的业主通过和白各庄新村所占集体土地的拥有者——白各庄村委会签订70年的土地租赁协议的形式也可以获得相应的产权保障。并且，在入住的时候，白各庄新村还会将本村的村民平均分配到各个单元楼里，同购房者混居在一起，以此来保护购房者的“权益”。

一位白各庄新村的购房者表示，作为一个外地人，在不具有购房资格和难以负担北京高昂房价的情况下，购买一个小产权房也算一种出路。因此，尽管还心存顾忌，但再三权衡后，自己还是决定在白各庄新村购置了一套小产权房。

●购小产权房权益难保障

虽然销售人员称小产权房具备上述优点，并且安全也可以得到保证，但《广厦时代》通过对中央民族大学法学博士王峰求证后得知，这一切只是销售人员为忽悠购房者而编制的说辞。

据王峰律师介绍，销售人员所说的购房业主可以通过和白各庄村委会签订70年土地租赁协议的形式显然不合法。

王峰律师认为这主要基于三方面的考虑：其一，按照《物权法》的规定，房屋产权取得应当进行房产登记。房屋作为不动产，只有经过国家房屋管理部门的登记，取得国家认可的房屋所有权证，即通常讲的房本，才算是取得产权。除此之外，没有其他任何渠道可以获得产权。按照相关法律规定，村委会并不是一级国家政权机关，只是村民自治组织，根本没有权力签订所谓的土地租赁协议，更不能给予70年的产权保障。

其二，按照《农村土地承包法》等相关法律规定，农村的集体土地只能在该农村集体经济组织成员内部流转。村委会与本村村民之外的人员签订的土地租赁协议也是无效的。

其三，退一步讲，按照《合同法》的规定，租赁合同最长的期限也只能是20年，超出20年的部分也是不受法律保护的。

此外，针对白各庄新村欲将业主与本村回迁户混居在一个单元楼里，以此“保护”购房者利益的行为，王峰律师认为这种想法比较“天真”。他解释道，“如果一栋楼房是商品房，那么除了共有部分之外，每家每户的产权证都是独立的。白各庄新村的房屋如果是小产权房，那么不管是否与回迁户混居，都改变不了小产权房的性质，更不可能因为混居而得到额外的法律保障。”

●许诺产权证系“空头支票”

虽然白各庄新村等小产权房项目依然打着“不限购、不限外”的口号叫卖并吸引了不少购房刚需者的青睐，但在王峰律师看来，小产权房毕竟不是国家允许上市的房地产，严格讲就不能买卖，更不存在“限购”和“限外”的问题。购房者在考虑购买之前，必须清楚购买小产权房有哪些隐患。王峰律师认为，购买小产权房的隐患主要有以下几点：

首先，购买小产权房的行为是不受国家法律保护的。很多购房者购房后手里唯一的手续就是一纸购房合同。纵使是开发商百般许诺若干年后可以办理产权证，那也是无法最终实现的。购房者购买的房屋得不到国家产权的保护。“一句话，购房者花了钱，但并不知道买了什么东西。”王峰律师说道。

其次，购房者在购房时通常只能全款一次性付清，不能申请银行按揭贷款，这种巨大的资金压力往往会影响购房者的正常生活品质。

再次，购房后，因为小产权房没有产权，这就使房屋流转愈发困难。随着民众法律意识的提高，加之国家对小产权房的打压力度不断加大，铤而走险购买小产权房的人会越来越少。购房者想对手里的小产权房进行出卖变现、资产抵押等处置都不是一件很容易的事。

与此同时，有关业内人士呼吁相关部门应适时调整国家限购政策，使常年在北京工作生活的刚需购房者也有低价购房的机会。

●现场二

自由改建不超标称如遇政府拆迁可退还剩余租金

生态农庄种庄稼变成卖房子

近期，为了一探北京地区是否有很多生态农庄在打着私家种植园的幌子变相销售小产权房，《广厦时代》对一些正在销售的生态农庄进行了实地走访。