“库存量应动态看待”

北京楼市库存量创“4年新低”容易引起恐慌，形成误导，除了库存曾被“大清”不被一般公众了解的细节外，还有一个原因就是，这一说法过分渲染了静态库存量。

胡景晖在接受采访时表示，库存量应动态看待，7.7万套这个数字并不能说明库存压力变小，相反，这可能是对市场的一种“变相误读”。

胡景晖说，库存量并不是一个静态数字，而是一个动态的数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。“3月份住建委清理后，9.1万套的库存。现在的数据室7.7万套，也就是说，5个月的时间，消耗的（原）库存仅为1.4万套，这个数字反而可以说明今年的库存消耗量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅，后4个月库存压力依然很大。”

胡景晖在今年年初还曾预测，2012年北京住宅市场的供应总量将达38万至40万套。尽管目前楼市新增供应增速放缓，但是这个动态的库存量仍将十分可观。

另一个事实是，在经历了一轮回暖之后，8月份楼市成交量开始回落。据北京市住建委网签数据显示，8月份北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为28215套，环比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅则达到了12.4%。

对此，胡景晖分析，这说明今年北京楼市的“黄金时期”可能已经过去，后面4个月的成交量会趋于平稳，不太可能出现大幅上涨，加之国家保障性住房的投入使用，这些对去库存都是不利因素。因此，“库存创新低”不能说明任何问题，“库存压力变小”更是开发商的“一厢情愿”，属于“变相误读”。

“金九银十只是个传说”

楼市一直有“金九银十”的说法，那么，金九银十对于去库存是否有一定的帮助呢？对于这个问题，胡景晖认为，“金九银十”只是一个传说，缺乏理论依据。

“人们为什么要在九月、十月买房子呢？根本没有道理嘛。”胡景晖说，对于首次置业和婚房的购房者来说，绝大多数在上半年就已经完成了。“九十月份不是购房者手里最有钱的时候，再加上冬季房屋不适宜装修，所以根本不需选择在九十月份买房，金九银十的说法是缺乏依据的。”

另外，记者调查发现，每年年底各大银行都会严格控制风险，所以对于改善性住房的贷款申请可能会不予支持。再加上年底国家除了会继续严控房地产市场，还可能会出台新的调控政策。所以对于投资投机性住房来说，年底也不是一个好的购房时机，“金九银十”也是不存在的。因此，不管是刚需，或是改善性住房需求方面，都使得后4个月有效需求不足，市场供大于求的局面依然没有太大改变。