2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。

　　业内人士估算，今年一季度房地产业融资规模有望接近千亿元水平。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考验，短期内资金压力难以得到有效缓解，房企融资需求将进一步膨胀。

　　巨额融资压力难减

　　房地产信托业务在2010年、2011年快速发展，受此影响，今明两年开发商将迎来信托兑付高峰。不过，由于楼市销售低迷，资金回流速度放缓，开发商融资压力不断攀升。

　　根据中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地产信托约为5000亿元，占存量信托的70%，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿元和3100亿元。今年的2500亿元还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。国泰君安预计，今年一季度房地产信托到期规模将达到366亿元，二季度约368亿元，三季度和四季度将分别达到716亿元和309亿元。

　　巨额信托兑付到期挑战着开发商的资金承受力，尤其是在银行不断加大房地产贷款风险控制的时期，开发商依赖银行信贷的传统融资路径越发艰难。

　　某国有大型银行信贷部负责人向中国证券报记者透露，在该行今年下达的贷款政策中，房地产开发贷已被上调至风险最高级。“按风险程度将产品划分为A-E五类，越后面的风险越高，保障性住房开发贷款为D类，房地产开发贷款为E类。只有优先支持类客户和审慎支持类客户中的优先支持行业可以办理，其他客户要看资本回报率。”该人士直言。

　　中国证券报记者注意到，该银行今年的房地产贷款政策已明确规定，重点支持优质房地产客户、优质住宅项目以及保障房项目。适度支持GDP总量150亿元以上、城镇人均可支配收入12000元以上的经济发达县(市)和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县(市)。这就意味着，随着贷款定向微调，中小房企获得开发贷款的难度不断加大。