现场提问：远洋是否有考虑下调项目售价？如果下调是否会担心对未来毛利率有影响？

　　李明：2012年如果下调价格可以取得交易量，公司会采取降价措施。但由于各个项目的情况不一样，还是要看每个项目的客户积累。如果客户量积累够且客户对价格敏感，就会降价。如果客户积累量不够，对价格不敏感，如部分高端项目，我们不但不会降价，有可能还会提价。

　　因为现在中国房地产跟中国经济一样，冷热、快慢皆不均，各地的情况差异非常大。而且今年地方政策的微调也会使得各个项目情况不一样，所以是否调整价格还要看情况。

　　其实不光是远洋地产，整个房地产行业的毛利率都会下降。总理说了房价要合理回归，除了降地价、银行利率以外，企业本身也会降价，降成本。最后的结果就是整个行业的毛利率会下降，预计会下降4%到5%。

　　现场提问：那么远洋目前是否也有些项目存在降价的空间？如果市场价格的水平还没有达到合理的水平，这个价格的空间还有多少？

　　李明：远洋现在已经形成了两类主要的产品：一类是刚需和首改，一类是高端。在刚需产品上，更实在的是降成本。当价格适当降低时，成本也要跟着降。但是远洋刚需产品降价的幅度是有限的，大概应该控制在10%左右。

　　至于高端产品，尤其是现在的存货项目，当市场出现回暖时，公司也会采取降价的措施来换取交易量，但还是要根据各地的情况。

　　现场提问：请问刚需住宅与高端住宅的价格分布如何？成本下降是如何实现的？

　　李明：在目前远洋地产的产品构成中，50%是刚需和首改，30%是高端产品，20%是处在尴尬的中高端产品。

　　降低刚需产品成本的途径主要是在价格下行的时候减少配置。过去我们住房都是一边盖一边涨成本、涨售价，配置越做越高，只是做加法，现在还要学会做减法。低端的刚性需求要做减法，但高端同样要做加法。现在比较难做的是中间的中高端产品，这分别要采取降价等措施。

　　远洋地产去年的平均售价是13000元左右，这个水平是各个区域组成的。按我们的理解，在任何一个地区，一线城市大概平均房价中70%的价格是刚需的价格，在二线城市平均房价90%是刚需的价格。而高端的产品均价至少是这个水平的两倍。

　　现场提问：在今年的调控下，公司会不会考虑加大商业物业发展的投入？

　　李明：到了2011年以后，远洋地产已经完成了全国布局，包括业务结构的调整，公司形成了以开发为主，以投资经营性物业为辅的业务结构。

　　从今年开始，我们的投资性物业每年都将会有20万以上的新物业投入运营，因为经营性物业不是一年就可以做成的。这个月我们跟太古合资的北京30万平方米综合体正式全面开业。以后每一年，我们自建的和太古合作的后续项目，都不会低于20万的规模投入。所以，我们经过四五年的努力，这个格局已经形成了，今年商业物业已经进入到运营阶段。

　　远洋对投资性物业的投资不会因为销售的高低去做临时性的调整，这种调整是没有办法做的。公司会持续加大商业物业的投入和运营，但不会凭销售来决定短期内投资性物业的增加或者减少。