处于风口浪尖的绿城，正以一个个惊悚的事件打开楼市“魔盒”。人们不知道下一个“绿城”会以怎样的方式登场，但都知道，如果绿城在第二次套现之后再卖一次项目，那么，这将是楼市“破产潮”可能出现的重要信号。

万亿债务、万亿存货两座泰山压顶，偿债高峰将至，八成开发商2011年完不成销售任务，绿城危机或揭开楼市“潘多拉”之盒。

曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢，备受“信托门”、“破产门”、“行贿门”困扰的绿城，在1月底又传出因资金链紧张，拟再出售4个项目再套现60亿元。“开发商绿城还能撑多久？”这个问号，其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问，原因在于，高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。

统计显示，2012年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期，而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑，究竟能有多大收效？开发商们似乎又比较悲观。

负债高企

万亿债务泰山压顶

预警

至少七家房企资金紧过绿城

根据Wind资讯统计，房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中，总负债超1.24万亿元，截至2011年9月30日，有8家A股上市房企资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看，A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

如果出售项目，仍无法改变负现金流状况，那么，一些房企将不得不走向真正的破产。

虽然目前看来，大规模的房企“破产潮”并未出现，但资金链危机，将会逼迫更多房企在2012年走向破产。去年底，北京市住建委发文表示，有473家房地产开发企业的资质已被注销，就表明房企已拉开了加速消失的序幕。

至于2011年年底出现的南京、济南等地开发商走佬事件，更是表明，随着调控不断加码，楼市将不得不面对“不是房企破产，便是老总‘老佬’”的行业乱象。

万科副总裁毛大庆

2012年会非常难，是冬天，是对整个行业的考验。熬过了2012年，2013年的房地产市场一定会有可遵循的内在规律，但这个规律是什么，需要大家去想去琢磨。

建业地产董事局主席胡葆森

限购限贷政策不知道延续至何时，老百姓购房预期不知道降低到什么程度，因为有太多不确定性，开发商账面上无论有多少现金，心里都没有数。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭

国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，全国房地产开发业综合景气指数在冬天待了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度，所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年，那么2012年还将比今年更低。

绿城“信托门”凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企，大多不得不如绿城，走上通过信托融资的道路。中金公司报告显示，2012年开始，房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰，今年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元，其他季度也在350亿-500亿元。

而世联地产董事长陈劲松认为，年中逐步到期的远不止这个数，而是上万亿债务。他解释，房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还，其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷(俗称“高利贷”)。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。

合富置业市场分析师龙斌认为，从统计局最新公布的数据看，2011年房企自筹资金大幅度增长28%，在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上，“这说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企”。

国泰君安报告指出，2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35万亿元。

库存急增

1.2万亿天量存货创历史高点

“2012年走势，关键要把握三大要素：政策、资金、存货。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，持续增加的存货压力或会“狠压”房价。

上海易居发布的《10大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示，截至2011年12月底，北上广深等10大典型城市，新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，比上年同期大增约40%。按过去6个月的平均成交量，这些存货需14.4个月才能消化完，再创近几年新高。