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房企“破产潮”或将出现 开发商能撑多久?
www.fjsen.com 2012-02-09 14:28   来源:东南网    我来说两句

处于风口浪尖的绿城,正以一个个惊悚的事件打开楼市“魔盒”。人们不知道下一个“绿城”会以怎样的方式登场,但都知道,如果绿城在第二次套现之后再卖一次项目,那么,这将是楼市“破产潮”可能出现的重要信号。

万亿债务、万亿存货两座泰山压顶,偿债高峰将至,八成开发商2011年完不成销售任务,绿城危机或揭开楼市“潘多拉”之盒。

曾被誉为中国房地产一艘航母、运营规模在上市房企中位列前五的中国绿城如今摇摇欲坠。龙年新春过罢,备受“信托门”、“破产门”、“行贿门”困扰的绿城,在1月底又传出因资金链紧张,拟再出售4个项目再套现60亿元。“开发商绿城还能撑多久?”这个问号,其实也是人们对眼下越来越窘困的房企生存之路的疑问,原因在于,高负债、高库存已令众多开发商腹背受敌。

统计显示,2012年上市房企约有万亿元债务年中逐步到期,而开发商总库存量达了历史高点的1.2万亿平方米。在熊市购买动力不足之际降价抢跑,究竟能有多大收效?开发商们似乎又比较悲观。

负债高企

万亿债务泰山压顶

预警

至少七家房企资金紧过绿城

根据Wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元,截至2011年9月30日,有8家A股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

如果出售项目,仍无法改变负现金流状况,那么,一些房企将不得不走向真正的破产。

虽然目前看来,大规模的房企“破产潮”并未出现,但资金链危机,将会逼迫更多房企在2012年走向破产。去年底,北京市住建委发文表示,有473家房地产开发企业的资质已被注销,就表明房企已拉开了加速消失的序幕。

至于2011年年底出现的南京、济南等地开发商走佬事件,更是表明,随着调控不断加码,楼市将不得不面对“不是房企破产,便是老总‘老佬’”的行业乱象。

万科副总裁毛大庆

2012年会非常难,是冬天,是对整个行业的考验。熬过了2012年,2013年的房地产市场一定会有可遵循的内在规律,但这个规律是什么,需要大家去想去琢磨。

建业地产董事局主席胡葆森

限购限贷政策不知道延续至何时,老百姓购房预期不知道降低到什么程度,因为有太多不确定性,开发商账面上无论有多少现金,心里都没有数。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭

国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月,全国房地产开发业综合景气指数在冬天待了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度,所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年,那么2012年还将比今年更低。

绿城“信托门”凸显了开发商的融资困境和资金链危机。求贷无门的房企,大多不得不如绿城,走上通过信托融资的道路。中金公司报告显示,2012年开始,房地产行业将迎来集合类信托偿付高峰,今年预计房地产信托到期规模2234亿元,总还款额约2500亿元。其中三季度“集合类信托”融资将到期约1000亿元,其他季度也在350亿-500亿元。

而世联地产董事长陈劲松认为,年中逐步到期的远不止这个数,而是上万亿债务。他解释,房企除银行贷款之外还有4笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债、信托、房地产基金、民间借贷(俗称“高利贷”)。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

合富置业市场分析师龙斌认为,从统计局最新公布的数据看,2011年房企自筹资金大幅度增长28%,在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金,两项合计占比四分之一略强,而过往至少要占三成以上,“这说明银行对房地产金融限制明显,房企借银行的钱很难,特别是中小房企”。

国泰君安报告指出,2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元,而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径,房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着,今年资金缺口将达1.35万亿元。

库存急增

1.2万亿天量存货创历史高点

“2012年走势,关键要把握三大要素:政策、资金、存货。”在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,持续增加的存货压力或会“狠压”房价。

上海易居发布的《10大典型城市住宅存销比再创新高》报告显示,截至2011年12月底,北上广深等10大典型城市,新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,比上年同期大增约40%。按过去6个月的平均成交量,这些存货需14.4个月才能消化完,再创近几年新高。

责任编辑:黄惇亮
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