退房风波与国民性不无关联。但如果仅仅把其归结为国民劣根性，就会仅仅让我们就事论事而已。实际上，罗马从来不可能是一天建成的，所谓的正国民性也不是。在国民性背后，社会制度的变迁与社会制度的科学设计在起着异常深远的作用。

国民性背后制度因素常常被忽视。可实际上，如果没有良好的制度作支撑，再好的国民性也很难保持、塑造成型。

契约精神·房价稳定·公众福利最大化

契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”一词在拉丁文中的原义为交易 ？ 其本 质是一种契约自由的理念 ？ 所谓契约精神是指存在于商品经济社会的契约关系与内在原则，是一种自由 ？ 平等 ？ 守信的精神。

契约精神是西方文明社会的主流精神，在民主法治的形成过程中有着极为重要的作用。一方面市民社会中私主体的契约精神促进了商品交易的发展，为法治创造了经济基础，同时也为市民社会提供了良好的秩序；另一方面依据私人契约精神原则，将此原则上升至公法领域 ？ 契约精神 ，无论是私主体的契约精神在市场经济中的交易原则，还是公法上的契约精神，对我国民主法治国家的构建和社会主义市场经济的良性运转都有着积极作用 ？

经济学的基本原理告诉我们，能够保护私有财产并促使契约公平履行的法律体系是经济发展的基础。经济进步来自于竞争性市场和有限政府。

基于此，如果我们在确立契约公平履行的法律体系基础上，通过有限政府的一种制度设计不让房价出现高热高冷的情形，那么所谓的国民性就会表征为更正向的一面，在一个社会公众福利得到普惠的情况下，社会更多地表现为一种善、安宁与和谐。

我们以德国为例，德国经济治理奉行弗莱堡学派。在国家经济治理中，既不是亚当·斯密的自由放任主义，也不是凯恩斯的国家干预主义，而是一个相对折衷的治理模式，在基本奉行自由竞争的前提下，通过法治和国家政权来保障公平竞争，限制资本权利，建立社会保障体系，让公众福利最大化。在这种理念指导下，与英美相比，德国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人口特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控房地产市场波动，由此保障了数十年来德国房地产市场供求基本平衡，房地产价格水平总体平稳合理。

研究德国经验不难发现，要稳定房价，其核心是要确立有限政府下的房地产市场经济治理理念。首先要保障住能有其所（住房体现为满足基本居住需求的人权属性），然后才是居者有其屋（住房体现为财产的经济属性）。房价长期均衡稳定机制一旦建立，既能避免房价大涨引发金融风险、又能避免房价大跌拉低经济增长，从而实现全社会安居乐业、实现全社会经济福利最大化。