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中海地王劫:牺牲利润清理囤货
www.fjsen.com 2011-12-15 10:35   来源:时代周刊    我来说两句

不难看出,与白云新城地王一样,中海地产旗下众多地王的地价大都居高不下。

事实上,继2009年8月17日首破“零拿地”之后,中海地产的土地储备突飞猛进:2005年、2006年、2007年、2008年,中海地产新增的土地储备分别为175.4万平方米、653万平方米、1030万平方米和279万平方米,至2009年攀升至1771万平方米。

这与控股股东中国建筑(2.98,-0.02,-0.67%)股份有限公司(601668.SH,以下简称“中国建筑”)于2009年7月上市不无关系,中国建筑直接持有中海地产51.7%的股份。

不过,在土地储备大跃进的背后,中海地产也开始不断地在土地市场上不断勇夺地王。

若按照中海地产从拿地到销售平均为1年左右的周期来看,2011年,将是高价地王陆续进入销售的一年。可是事实情况却是,中海的昔日地王如今却是进退维谷。

根据北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示,2010年1月,中海拿下的丰台地王,即中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日取得预售许可证,分别推出房源40套、38套、180套和448套。

其中,截至12月12日,于6月18日开盘的448套房源中,网上联机备案的房屋仅为53套,而已预定为35套,成交率仅为11%。目前,中海九号公馆均价为33000元/平方米。

如此粗略计算,中海九号公馆地价占房价的比重已经高达近51.9%,远远高于全国楼市地价占房价23.2%的平均比重。

亚豪机构市场总监郭毅对时代周报记者表示:“其实按照中海九号公馆定价来说,相对理性,是在市场可以接受的范围内。可能只是在目前状况下,推出货量比较多,整个区域需求比较饱和,因而销售周期拉长了。”

“当时拿地是房地产市场最火热的时候。项目定价是参与周边项目来定价的,但是现在定价是根据客户需求来定价。”

无独有偶。据熟悉中海地产的相关人士向时代周报记者透露,上海长风地王,即中海紫御豪庭将于12月底封顶,但是目前尚未拿到预售许可证。

根据上海市城乡建设和交通委员会信息显示,该地王项目建设规模43.55万平方米,备案产品包括9栋高层公寓、1栋独栋别墅及19栋三层的双拼或联排别墅。预计该项目售价将达到7万元/平方米。

“目前市场状况没办法接受中海地王的定价。如果按照保证中海长风地王项目有一定的合理利润来定价,市场就不会接受。”郭毅如是表示。

她表示,根据位置、成本、所处区域的房地产市场情况,如果定价还能够有合理的利润,又能被市场所接受,就推向市场;如果市场价格已经低于成本,可是该项目长期看好,就宁愿选择短期内放一放,等市场回暖后再推向市场。

降价促销消化囤货

12月12日,瑞信发布报告预测:中海可能刻意押后部分地王项目至明年才推盘,如果其真的采取该策略,可能会进一步损害其毛利率。

诚然,中海拥有众多的地王项目,中海地产仍未能回收巨额的土地成本。为此,在二线城市拥有庞大项目的中海地产,或许不得不被迫牺牲利润来降低囤货。

12月8日,中海地产公告业绩:2011年1-11月份,中海已累计实现房地产销售额815.7亿港元,同比增长38.9%。显然,中海已超额完成今年800亿港元的销售目标。

其中,11月份,中海地产实现房地产销售额34.7亿港元,销售面积则为27.1万平方米,对比之下,10月份中海实现房地产销售额67.6亿港元,实现销售面积55.9万平方米。不难看出,11月份,中海的销售环比大幅下滑。

其实,在靓丽的销售数字背后,则是中海地产不遗余力的降价保量,尤其是在重庆及华东等二线城市。

朱欣苑则表示,中海地产惯用的策略是,保证中间价位的成交,高端产品一直保持在稳定的价位,但是在市场低迷情况下,为了保证销售率,就拿出非高端项目出来进行降价促销活动,通过其他产品线来弥补地王所产生的亏空。

11月4日,中海和九龙仓重庆弹子石地王项目开始降价促销,该项目推出先减5万元,再打8.3折的优惠。

早前,中海地产甚至推出8折销售的举措。

5月22日中海重庆国际社区开盘,当日推出1352套,销售1180套;4月25日,以深圳龙岗大运城为“噱头”的“中海康城国际”和附近500米外的“中海塞纳时光”降价促销,价格为9000-12000元/平方米。

郭毅强调,目前中海地产主要是集中囤货放量,“一些尾盘前期已经收获了一定利润,而且当初拿地成本很低,就算打8折也有一定的利润”。

责任编辑:黄惇亮
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