“最近一段时间以来，北京楼市一个明显的情况是，项目短期消化能力非常强，”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，比如很多项目，尤其是性价比、地段不错的刚需项目频现“日光”或排号艰难的情况。

张大伟预计，今年北京全年的成交额有望达到历史最高点，达到2700亿元。

“这几年房价的涨势，也显示了限购、限价等行政性调控措施的效果，”胡景晖介绍，自2010年首推限购令，包括今年4月份推的升级版限价令，也并未明显压住房价。

国家统计局数据显示，进入2013年以来，北京房价环比持续上涨，同比涨幅更是连续多月超过10%，领涨全国。

胡景晖认为，这也要求，房地产调控思路应更趋向市场化的方向。

实际上，北京调控思路转变的一个方向亦在土地供应上得以显现，9月3日，北京土地储备中心发布通知，截至8月底，2013年北京市土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3.7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平。

通知称，年底前，北京将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。

供需缺口下北京限价松口？

除了力推限房价、竞地价地块供应，北京偏重市场化调控的转变还体现在限价之下。

据悉，以控房价为主要目的的限价政策在近期出现松动。

以天宫院区域为例，此前因为预售审批价格问题，区域项目龙湖[简介最新动态]时代天街[最新消息价格户型点评]、金融街[简介最新动态]融汇、保利[简介最新动态]春天里等项目的入市步伐均大幅延迟。

“入市放缓的原因，主要就是预售审批价格谈不拢，”一位不愿具名的营销总监表示，但是近期这些项目纷纷入市。

除了金融街融汇、保利春天里因为捆绑装修款审批价格低于1.7万之外，龙湖时代天街更是批出了1.79万元/平方米的价格。

如果是早三四个月，该区域内的项目都被严卡在1.65万元/平方米。

在其看来，审批口径放缓的主要原因是供需失衡，最新数据显示，北京可售住宅库存套数为6.23万套，处于历史低位。

据一位接近北京住建委的人士介绍，在最严限价刚启动的时候，开发商在预售证审批时卡得很严，必须严格遵循不能高于前一期和周边同质楼盘价格。

与此同时，上述人士表示，建委也有自己的一套价格系统，显示区域楼盘价格，很多开发商的报价因为高于建委认定的价格被打回，要求重新报批。

“那个时候，更像是政府指导开发商定价，”上述不愿具名的营销总监介绍，相比之下，虽然近期限价口径没变，仍在执行，但是建委在审批预售证时，会结合报批的地价、成本，不会一刀切。

建委限价松口也直接体现在楼盘入市的数量和价格上面，网易房产数据研究中心数据显示，8月新增商品住宅期房项目28个，总供应量为7419套，环比增加16%，达到年内最高值，也大幅超过去年同期。

与此同时，北京100个重点楼盘中，8月价格相比前期上涨的楼盘为96个，仅有的4个降价楼盘，也多为尾房出清。