记者了解到，新城建设中，卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让金；银行贷款，抵押靠土地；融资、还债也靠土地——一切都来自土地。

以某县为例，新城于2005年启动建设，规划面积14平方公里，除此之外，还有一个2.97平方公里的片区是通过围填海建造的，计划投入16亿元。该项目2011年报批，2012年开工建设，至今都是政府在投资。

该县一位干部告诉记者，当地为新城筹措建设资金，主要通过由一家国资公司融资，建设基础设施，然后出售土地递次开发的方式。

“比如说，我们老城区政府大楼的土地值100万一亩，而新城只有40万每亩，那么通过置换就可以解决盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区，“整个人工岛占地4500亩，如果能有3000亩土地出售，按100万元一亩的价格计算，将来光土地收益就可达30亿元，资金应该不成问题。”对于未来的收益，当地干部很有信心。

为了建设新城，不少地方不惜承担债务。专家分析说，地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机：借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出让金；大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。

“你当市长，建了项目大家都看得到，花了多少钱或者欠了多少钱，一般没人追究。”一位专家直言：“前任市长建项目，配套设施还没建人就调走了，继任市长不愿管，只管上新项目。新城越建越大，配套却不完善，就更发展不起来。”

中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说，对地方官员来说，建新城的资金来自财政收入、银行贷款等，不是自己的钱；而且现在出口低迷，消费不可能在短时间内有大的增长，投资拉动GDP增长的作用比较关键，所以地方政府对投资的冲动就更大一些。至于决策方面，一些政府官员不懂投资，项目不经过科学论证就上马，造就了不少“拍脑袋”的新城、新区。

透支经济发展潜力，地方政府债务高企，房地产泡沫蔓延

“造城”，在一些地方如火如荼地进行。但上述种种迹象表明，“造城”并没有给很多地方带来预期的繁荣。

有地方干部告诉记者，“造城”资金严重依赖土地财政，但新城建成数年，工商业发展不起来，居民区入住率又低，资金无法回流，地方压力极大。

“这很让人担忧”，王梅说，城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建的新城，既没有足够的人口聚集效应，也没有交通枢纽或者产业支撑，“在没有合理动态需求的前提下，为了建设而建设，很多是面子工程，造成投资无效、资源浪费，透支了经济发展的潜力，地方政府债务高企。”

审计署日前公布的审计结果显示，随着土地出让收入增幅下降，地方偿债压力也在加大。2012年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。

房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现，一些三、四线城市建设虽然投资巨大，但产业空心，市场需求不足，只能留下大量烂尾项目。

“部分三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。

“新城建设其实有很成功的例子，比如上海的浦东”，王梅说，关键在于要科学论证。一些中西部城市，三、四线城市都是人口流出的地方，“这些地方再建一个新城，不是浪费吗？”

卖地建房的开发模式，加上规划缺失、供过于求、配套不足，除了催生房地产泡沫，加重地方对土地财政的依赖，还消耗着有限的土地资源，“上届政府卖下届政府的地”的现象在一些地方非常突出。此外，一位专家指出，部分地方政府将城镇化看成一次圈地“良机”，以新城建设的名义，将大量农业用地划为建设用地，造成土地使用效率下降，侵占耕地、侵害农民利益的情况也时有发生。

盲目“造城”脱离了城镇化本意，新城建设应回归以人为本

记者注意到，不少地方在建造新城时，都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机，将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中，多位专家指出，这种做法绝不是城镇化的本意。

不久前召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。中央也多次强调，城镇化要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋划。

“城镇化的问题核心是改革，而不是投资。”李铁说，要在城镇化的过程中注重从数量型增长向质量型增长的转变，从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变，要强调以人为本的发展观。

“与其造新城，不如把现有的城市变得更好，”王梅认为，很多地方应该考虑的是提高现有城市的质量和承载能力，增加其规模效应，而不是去摊大饼。

至于新城建设，同样要回到以人为本的道路上来，与产业规划相结合，综合考虑现实需求和未来发展。

王梅认为，遏制不理性的新城建设，首先要有透明的决策机制和监督机制，让土地资源的开发受到监督。其次，要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题，政府的绩效应成为考核的核心。此外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监控和管理项目的能力。“新城需不需要建，建多大？建的标准要多高？都要经过充分、细致的调研论证。”

城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中，多位专家提醒，“贪大求快、盲目‘造城’之风有可能造成巨大的浪费和风险，需要及时加以遏制。”