探析

有大波刚需客“撑腰”区域内低价+中小户型=热卖

对比之下不难发现，这一轮热销的楼盘并非针对高端的改善型产品，而多是面积适中定价合理的“刚需盘”，楼盘散布在金山、五四北，甚至鼓楼，然而共同点都是区域内的相对低价和户型面积适中的产品，也正是这样的产品有大波的刚需客“撑腰”。

如龙旺康桥丹堤伊顿公馆六期85~141㎡户型、博仕后官邸的64~118㎡户型、三盛国际公园贝肯郡的90~140㎡新品户型，以及新榕金城湾的84~124㎡户型皆以中小面积为主。

此外，对于刚需客而言，价格无疑是最大的吸引力。据记者了解，博仕后官邸首期产品均价在9100元/㎡左右，而二期加推产品也基本没有加价。购房者陈小姐告诉记者，大学城区域多个项目均价破万，因此在项目开盘前她对价格有了一个预估，但开盘时发现价格低于她此前的预期，她当即以8400元/平方米左右的单价拿下了2楼的一套面积为64平方米的房源。“我看过很多周边的房子，南屿均价要达到1万出头，三环旁的项目均价达到1.2万，所以大学城的项目这个价格一开出来我就没有犹豫。”

而新榕金城湾开盘均价仅定在13200元/㎡左右，这在金山也属于区域内低价。而持续关注该项目的周小姐告诉记者，“我们一直在关注金山的房子，这个项目的开盘价与我们的预估相当，但是我们了解到开盘之前已经有许多房源都被内部消化掉了，开盘当天楼盘已近乎销售殆尽，现场很多人都和我们一样感叹想买都买不到。”

后市

仍有大量刚需产品上市市场依然会买账

除了已经在7月成功实现快跑的楼盘，接下来，仍有大量刚需产品即将上市——位于闽侯荆溪的中铁城项目，首期吉第组团将在7月26日开盘，主推户型在64~118㎡之间，由于是超级大盘项目，所以市场普遍预计会有较大放量；而位于闽侯板块的群升江山城定在7月27日开盘，将推出一期75~116㎡产品，目前工程进度进行到基础阶段；同一天，阳光理想城3期花语海也将开盘，推出110㎡宽居四房，并给出每平方米最高优惠1500元，另有33㎡精巧1房、76㎡舒适3房，也限量抢购中；此外，位于金山板块的杉林悦榕公馆预计在8月初开盘，主推户型为58~101平方米，项目工程已经进展到地上一层的阶段；同样，梅峰礼居二期120~189㎡户型也将在8月初开盘。

好卖不好卖价格门槛约在1.4万元/㎡

“尽管接下来福州楼市仍有一大波刚需产品上市，但由于中低价格的刚需楼盘少，刚需客群长期处于难以满足的状况，因此一旦有新的房源面市，市场仍然会有大量客群买账。”中原地产福州公司总经理蔡俊透露，这些刚需项目好卖与不好卖的价格分水岭在单价1.4万元/平方米，总价150万元左右，基本上这就是普通刚需能承受的价格上限。而价格在此之上的项目，去化速度就会明显缓慢。