也就是说，在大业信托·泰禾I号信托成立之前，泰屿公司远未付清7亿元的土地价款，所支付的最多不超过3.5亿元。

这块最多只付了一半价款的土地，居然被泰屿公司抵押给了大业信托，并仍以7亿元的价格进行宣传、乃至成为信托产品的增信指标。

对此，某房地产信托资深人士表示，在土地出让过程中，拿地方只付出部分土地出让金，就获得土地出让的凭证进行项目开发，在业内已是一个潜规则。但大业·泰禾I号这样，以未缴齐出让金的土地进行抵押设计信托产品，实数罕见的高杠杆高风险行为，在该人士所在的信托公司，类似项目至少需要看到相关的土地价款支付发票等材料才能办理抵押。

尽管大业·泰禾I号有着精细的设计和价值达7亿元的土地抵押做为噱头，但这款信托起初预计发行规模达人民币10亿元，最后首次募集到的只有50460万元(其中包括福州泰禾以债券参与的3.5亿元)。也就是说，大业信托仅向合格投资者募集到了15460万元。

上述信托业人士分析，泰禾集团的房地产信托中，从对相关信托公司的了解来看，好几款实际上只是做了一个平台，信托公司以自有客户参与的较少，更多的是通过银行渠道来销售给银行大客户、甚至是理财产品。最终信托的募集效果，除了与信托产品的设计有关外，还与信托公司的营销实力、及银信合作关系有关。

目前，从大业信托方面来看，在大业·泰禾I号成立之后，大业信托方面已经对这款信托启动了持续募集程序。

铁公鸡背后，饥饿的母公司

泰禾集团的每一款房地产信托，差不多都有上市公司提供连带责任担保。泰禾集团年报显示，仅截至2012年末，泰禾集团已审批的担保额度合计已达105.08亿元。伴随着四款房地产信托的成立，这一数字已经再度刷新，逼近泰禾集团136.4亿的总资产规模(合并报表)。

可以说，上市公司，正是维系泰禾在房地产业融资扩张的核心工具之一。

但在利用上市公司进行担保的同时，以泰禾方面开发房地产获得的利润，却长期没有回馈给上市公司。

在旗下地产黑马高潮迭起的拿地背后，上市公司泰禾集团的未分配利润目前竟是负的5.99亿元。

尽管泰禾集团2010年、2011年、2012年三年归属于上市公司股东的的净利润(合并报表)分别为3.35亿元、3.66亿元、3.44亿元，但三年时间里，泰禾集团却从未进行过1分钱的分红。

每一年，泰禾集团不分红的解释几乎都一样：“鉴于母公司年末的未分配利润为负数，不进行利润分配，也不实施公积金转增股本。”

泰禾集团年报显示，2011年末，泰禾集团母公司未分配利润为-6.63亿元；2012年末未分配利润为-5.99亿元。

而合并报表后，泰禾集团2011年末未分配利润变为正的3.59亿元；2012年末未分配利润为6.94亿元。

前后两个类似指标出现超过10亿元的盈亏差额，其原因是，母公司泰禾集团因历史遗留问题，长期存在亏损；另一方面而以福州泰禾为核心的子公司、孙公司，2011年合计实现未分配利润10.22亿元、2012年合计实现未分配利润12.93亿元，合并报表后，足以填补母公司的亏损并有盈余。

但是，子公司孙公司拥有如此巨额的未分配利润，却始终不向上市公司进行分红来填补母公司的亏损，仅仅是每年在财务报表上进行一次合并。

于是就出现了母公司始终亏损，无法对股东进行分红。而合并财务报表后，整体的未分配利润却为正的奇特情况。

所以，自2009年资产重组以来，二级市场的投资者始终无法分享到泰禾集团开发房地产获得的利润。

尽管泰禾集团方面在年报中提出了明确的分红条件：“公司根据《公司法》、《公司章程》等规定，足额提取法定公积金、任意公积金以后，在公司盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下，任何三个连续年度内，以现金方式累计分配的利润原则上应不少于该三年实现的年均可分配利润的百分之三十，具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。”

但是，到目前为止，上市公司的未分配利润仍是负的5.99亿元，在填平这个巨洞之前，理论上说，泰禾集团永远不可能对投资者进行分红。

百亿拿地、百亿担保背后，母公司的亏损竟然还没有填补，在这样一个母公司与子公司权利义务被分割的奇特体系下，泰禾集团子公司高杠杆拿地扩张、到底能维持多久？二级市场上的投资者、何时才能获得分红回报？