天价项目以低价成交

“紫御华府”首次入市时间要追溯到2011年12月，当时申领预售证时上报的拟售价格为83232元/平方米～89888元/平方米之间，令人大跌眼镜。目前市场在售的公认标杆豪宅——位于东四环内的广渠路金茂府，地块成交楼面价为15314元/平方米，首次开盘售价仅在45000元/平方米。

对于远高于周边项目的高定价，紫御华府销售人员对《每日经济新闻》记者介绍说，“我们将平层大宅引入高层，第10层的价格为5.8万元/平方米，装修后还有3.3米的层高。交房即是精装修，豪装费用1.2万元/平方米，社区中心12米的飞瀑是北京住宅绝无仅有的。”

据北京美联物业提供的数据显示，2011年12月4日，紫御华府拿到首批预售许可证，包括6、7、8三栋楼合计467套房源，拟售均价在83232元/平方米～89888元/平方米之间。

今年5月27日，该项目又有四栋楼再次领到预售许可证，分别为3号楼、5号楼、1号楼和2号楼，合计推出147套房源，拟售均价分别为73012元/平方米、69085元/平方米、72987元/平方米和69282元/平方米。至此，紫御华府的所有7栋楼已经全部领到预售许可证。

记者在北京市住建委网站上查询发现，紫御华府项目已售的住宅成交均价为51000元/平方米天龙八部，比预销售报价低出将近3万元/平方米。然而，自降身价并未带来多少销量，截至2012年9月16日，紫御华府项目共计614套房源的成交记录仅为10套。开盘9个月，销售率仅为1.6%。成交均价为53100元/平方米。

陈宝存对《每日经济新闻》记者说，“楼王”项目的销售是冰火两重天，与产品和公司品牌都有很大关系。品牌的认知度差，价格也不适销对路。开发商心理预期太好，定价太高，而产品没有这么好，都是滞销的主要原因。目前，高端人群主要选择主城区的大平层的豪宅和别墅，原因是孩子上学、老人就医都比较方便。这些也分流了紫御华府项目的客户群。

资料显示，金力集团主业包括房地产、置业、矿业和餐饮等。业内人士分析，金力集团只有餐饮业能快速回笼资金，其余业务都需要大量的资金投入。

事实上，类似北京紫御华府这样的高报价、低成交价，几乎是所有天价楼盘的必然命运。即使是知名的地产品牌也不例外。此前，新鸿基上海项目滨江凯旋门以16万元/平方米的销售均价对外销售，但网上房地产的成交均价仅为11.38万元/平方米。研究员薛建雄说，目前上海绝大多数的天价楼盘都只有靠大幅降价才能销售。

这使得业内开始质疑，天价楼王真的适合目前的市场环境吗？