相关模型显示，未来3年中国住宅市场都将供大于求，或许会产生高达2亿平方米的库存，未来五年住宅市场都是去库存的趋势，2017年才可能走向供需平衡，但2020年后中国房地产的需求就将进入下降期。所以，中国房地产已正式进入下半场，不会再有另外一个黄金十年，房地产也很难有暴涨的机会。

如果说供大于求是必然趋势，房企再进行规模化扩张是否意味着自取灭亡？谢国忠认为，今后好好做产品，或者专注于某一个领域的专业开发商，抑或是帮助地方政府造城的开发企业，仍旧是可以生存的。

但市场一旦有转暖迹象，高价地就又重出江湖。"好了伤疤、忘却疼痛"的企业是否会成为改革的炮灰？

纠结的买房人

"只有当泡沫崩溃时，才知道泡沫有多大。"赵晓说。他进一步指出，我国楼市存在泡沫是肯定的。房地产的泡沫很大程度上源自于货币放量，过去5年，央行总资产增长119%,2011年末达到28万亿，远超美联储、欧洲央行3万亿及3.5万亿美元的规模。中国广义货币（M2）去年末达85.2万亿，增量高达全球一半。

"富"起来的中国人十分担心钱会贬值。"中国许多人都想用钱去赚钱，为什么不可以把现金放在那里呢？"谢国忠反问。在他看来，当前中国购房者的种种非理性行为，和当前的时代有关。"每个人都很HIHG."这让谢国忠联想到20世纪20年代美国股市非理性繁荣，人人借钱炒股的历史，泡沫崩盘。而中国当前发展房地产，不讲科学。"所有的人都认为成功来自于自己的聪明，而看不到危险性。"谢国忠说。

中国的许多买房者心态亦是纠结的。华远地产董事长任志强近日说，所有买房子的人都赚了。2008年时大多数没有购房的人都很后悔。但经历了2011年的波动后，亦有刚需购房者一年惨亏数十万。购房者必须小心翼翼面对不可预测的波动。

眼下，新一轮的上涨似乎又要来临。21世纪不动产分析师粟日指出，从成交量来看，包括北京在内的主要城市，6月份将在3至5月持续增长的基础上，继续保持升势。这与往年6月的淡季形成了鲜明对比，尤其是在调控年份，出现如此较快速的增长，确实出乎大多数人的预料。伴随着成交量的连续增长，人们很明显地会担心，房价会不会上涨？

粟日认为，二手房作为房地产市场的先导指标，早在3月成交量放大的同时，已率先上涨。由于二手房业主是根据市场定价，政府基本没有直接干预能力，所以，二手房量价齐升，是最近几个月的正常市场反应。但是，二手房价格的上涨，更多表现在挂牌价的上涨，实际成交价虽然比1月的低谷要高，但并没有想像的那么大。

新房方面，如果从整体来看，打折降价的楼盘要远高于仍然价格保持不动的楼盘，逆市涨价的只是极个别楼盘。从21世纪不动产监测的北京上百个楼盘来看，尚未发现明显涨价的楼盘。极个别调价的新盘，涨幅也在5%以下。南京、杭州、深圳等城市近期出现的连夜排队买房的现象，也是发生在大幅降价的楼盘。也就是说，是降价引发了排队，而不是涨价。

粟日表示，中央政府部门的连续表态很明确，房地产调控方向不会动摇，这就意味着，以限购、限贷（二套以上）的核心调控内容不可能变化。首套房信贷优惠是对基本住房的保障，虽然有扩展效应，但毕竟不是楼市的全部。在中央政府的强力监控下，地方政府也不敢将微调的范围扩大到二套房以上。未来房价即使会短期上涨，也不可能大涨。反而是众口一词的房价上涨论，经过心理层面的放大，有可能会为房价的上涨提供动力，这是要警惕的。

然而，相信房价不会大涨而延迟购房的购房者，是否会在下一轮行情到来前踏空？