万科战略困境

因商业地产符合政府需求，在政府土地规划中，商业用地占比越来越高，以专业住宅开发为核心战略的万科，拿地局限越来越突出；周期明显的地产行业，住宅的脆弱性有目共睹，尤其是规模化之后，对管理的要求就越来越高，万科住宅质量问题的爆发，被市场解读为管理与规模发展不匹配的市场反应，尤其是专业化公司。

本刊记者赵文佳

目前，万科虽然是行业老大，但其利润水平却仅居中游，当保障房等落地，住宅刚性需求被部分消化，住宅的利润率可能还要进一步下降。何况，在拿地环节，万科现有模式的议价能力不足，和中海等国企背景的地产商相比，低成本优势不足；在目前地产限贷大环境下，地产公司只能选择其他金融工具，如信托产品。但万科是单一住宅类地产商，其融资能力远弱于泛海集团和保利地产(微博)(12.77,0.14,1.11%)等，毕竟，那些是多元化企业，资产丰富，具备很好的资产抵押或增信条件。

尽管商业地产翘楚万达至今未能证明其模式的成功，但业内人士认为，在这种情况下，专业住宅开发似乎更难以乐观，万科的战略正遭遇现实的冲击。万科是否需要寻求新的利润增长点，分散风险？

业内人士认为：万科之所以坚守住宅战略，也是不得已的选择，万达商业最大的成功是坐享了中国过去十年土地价格升值的好处，万科已错过了先发优势。而且，商业地产资金链条非常脆弱，缺乏融资便利条件且行事稳健的万科不愿冒险。

但，万科的战略模式显然已经和市场环境产生了矛盾，其战略是否需要进行新的调整？带着这些疑问，本刊专访了万科董秘谭华杰。

一位从2004年就开始买入万科股票，九年间一直爱不释手的投资者，最近终于下决心要卖掉万科股票了，原因是“看不清万科的明天”。

经过王石、郁亮等管理层数年运筹，万科积累了深厚的文化内涵，构建起深入人心的品牌，也成就了今天的千亿万科。在资本市场，万科更是征服了无数投资者，将万科股票视为可以捂在胸口几十年的珍宝，是“给儿子上大学“、“给女儿当嫁妆”的财富保障。