案例二一般中介仅提供居间服务

2009年9月，孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某，三方签订合同约定转让价为183万元，定金5万元，剩余房款由杨某通过商业贷款支付，并通过担保公司担保办理银行快贷(即提前放贷)。签署合同后，杨某支付了定金及中介费。

此后，杨某和孙某到担保公司签署了《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》以及银行贷款资料，并约定提前放贷的条件及时间。

但担保公司此后称，银行的贷款条件可能不符合杨某的要求，建议更换担保公司和银行。杨某、孙某于是又到另一家银行签署了贷款资料，但是并未更换担保公司签订担保合同。

贷款并未能办下来，交易无法进行，孙某要求中止合同。杨某认为孙某违约，且已支付数万元中介费用和定金，协商不成，遂诉至法院。

法官提醒：

该案是二手房纠纷的典型案件，即通过中介公司进行二手房交易而产生纠纷。

市民一般认为，通过中介公司进行二手房交易，中介公司会对整个交易流程负责。但在实际操作中，中介公司会促成买卖双方签订买卖合同，并在合同中约定中介公司的义务仅是提供居间服务，合同签订后，中介公司就退出交易流程。而后续的银行按揭手续、房产证手续，中介公司一般会交给按揭公司进行。

买卖双方应当在签订二手房买卖合同及居间合同时，详细了解中介公司的义务。

一是询问中介费用的具体服务内容。中介费用一般不包括协助买卖双方办理房产证、办理银行按揭手续的费用，按揭公司会再向当事人另外收取办理上述手续的费用。

二是与中介公司协商好中介费的金额以及承担问题。根据合同约定，只要中介公司促成买卖双方签订合同也就完成义务，买卖双方就应向中介公司支付中介费。但在实际操作中，由于银行按揭贷款等问题导致交易无法继续时，是否应向中介公司支付中介费就成了问题。

三是对于带租约的二手房买卖合同，买卖双方应在合同中明确约定对于租约如何处理，以及办理房屋交接手续的具体形式、时间，即是否是以买受人直接收取租金的形式视为已经交付房屋，或者需要另行办理房屋交接手续。(记者/李书龙通讯员/廖蔚)