2月6日，新鸿基发行的五年期债券正式上市交易，其票面利息为3.5厘，债券收益率为4.626%。其原计划发行规模为2.75亿美元，后再经新鸿基上调至5亿美元，目前债券录得认购总额达到30亿美元。其实，早于2011年10月24日，新鸿基便已计划发行规模不超过5亿美元的五年期债券；同年4月8日，新鸿基已与19家银行签订为期5年的167.5亿港元银团贷款协议。

　　查阅新鸿基2010-2011年年报，时代周报记者粗略统计发现，新鸿基一年之后及两年以内，即需在2012年偿还的借款就已高达233.34亿港元，而两年后及5年之内的借款则高达179.16亿港元，五年后的借款高达95.03亿港元。新鸿基曾经发行过为期15年的债券。旧债未还，新债再续。

　　2010-2011年，新鸿基中期业绩报告更是如此表述：“集团大部分的借贷主要用作发展内地的房地产项目。”

　　此前新鸿基内部人士曾向时代周报记者透露，新鸿基与19家银行签订的为期5年的上述167.5亿港元的银团贷款正是为了凯旋门项目。然而，即使债务压力不小，但是新鸿基库存依然充沛。根据年报，整个新鸿基地产的银行借款及其他总额为600多亿港元，但仅占总资产比例的14.63%；年支付的利息仅为13亿多港元，只占上述贷款总额的2.2%。

　　豪宅生不逢时

　　即便如此，频频推迟入市的凯旋门项目已经压薄了利润空间，再加上楼市调控政策没有放松的迹象，新鸿基的前景依然堪忧。

　　“事实上港资开发商奉行货如轮转的经商理念，在楼市惨淡的情况下，打价格战是家常便饭的事情。2008年5月，新鸿基地产推出青衣晓峰园，突然遭遇长实一邻近楼盘的低价截击，后者狂卖1600套，前者仅售出60套。”同策咨询研究中心分析师姚伯均告诉时代周报记者，豪宅市场依然面临价格战的潜行狙击。

　　为了扭转不利局面，港企近年也在中小城市大幅拓展。据不完全统计，和记黄埔、长江实业、新世界、嘉里建设、恒隆、瑞安等港资房企去年在内地二三线城市土地市场的投入已超过200亿元。上述港企在佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等国内二三线城市大量圈地，以商业地产项目居多。