后续调控措施或逐渐转向

亚豪机构统计数据显示，10月北京预计入市的30个项目中，目前已经公开预期售价的仅有7个，其中位于亦庄区域的金域东郡项目，首次开盘报价为33000元/平方米左右，赫然成为区域价格标杆。

亚豪机构副总经理高姗称，今年以来，北京住宅市场价格呈现一路上涨的趋势，后期入市项目售价必然高过前期;同时，8月14日亦庄区域地王的横空出世，也极大地提升了项目定价预期。

地王的影响力究竟有多大，从一些预售楼盘的价格就能感受到。据记者了解，位于南四环即将入市的某楼盘，此前的预期售价在35000元/平方米左右，当房山区域地王出现后，该楼盘的预期售价也乘势水涨船高。记者通过多方渠道了解到，该项目的销售价格预计将突破4万元/平方米，明显超出了该区域在售项目的成交均价，如何通过预售许可证的审批看似是个问题。不过，从目前北京多个在售项目的销售方式来看，精装修合同拆分，成为了开发抗衡“限价令”的有力武器。

“涨价的这5000元，可能通过精装修合同拆分来实现。”一位接近项目的业内人士对记者表示。30万~80万元不等的精装修费用，对于购房者而言成为不得不买的“账”。

对于楼市的下一步发展，“预计银十很可能延续上涨趋势，从目前市场看，房企销售任务完成得非常好，很可能四季度开始追求高利润，而且各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。”张大伟表示，在这种市场环境之下，购房者很可能恐慌性入市。

同时，供需矛盾的加剧也影响了北京楼市价格上涨的速度。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存告诉记者，北京市主城区内的住宅用地几乎断供，目前的住宅用地供应多在5环外到6环半的位置。

“去年北京市共有3.5万套的供应，但限购后北京的年度新房的需求量在10万套以上，供需比例失调，促成了新房成交价格上涨。同时，供需失衡，也增加了房企的预期，揣着卖成了房企的共识。”陈宝存说道。

对此，张大伟指出，从目前市场看，虽然“金九银十”量价上涨已成定局，但限房价、竞地价、每年2万套的供应量，以及其他长效机制将可能在四季度逐渐出台，这次措施有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

“北京楼市后续的调控措施将逐渐转向：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。”张大伟表示，如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。