“中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”远洋地产总裁李明认为，目前市面上做养老地产的就两种类型，一种是打着养老的旗号做地产，如只是与一些养老机构合作经营，增加针对老年人的服务；还有一种是“候鸟式”养老，比如说寒冷的冬天到海南三亚、广东珠海等地方避寒休养，这种形式更倾向于旅游，并不针对老年人提供适龄服务。

以位于西塘古镇的保利?西塘越为例，尽管其配置了约9000平方米国际护理中心等养生配套，但项目依然以销售别墅和电梯小高层公寓为主，开发形式与传统地产并无太大差异。

英国最大地产商邦瑞集团中国区总裁白兮直言，全球范围内从来没有养老地产这个业态，中国版养老地产或许更多只是一个概念。

难题：回报周期过于漫长

“真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。”黄立冲告诉记者，养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

“高品质服务、快速反应、低成本营销一直是开发商的短板，尤其对于大多数中小型开发商而言，它们不具备向客户提供服务和产品的内部组织结构和能力。”黄立冲认为，开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

记者发现，部分大型房地产企业正在设立自由的养老产业管理机构以提高服务营运能力。

保利地产在2012年与北京安平投资有限公司共同出资2000万元成立了北京保利安平养老投资管理有限公司，致力于为养老市场提供高端养老护理、医疗康复、老年会所等健康产业的服务、产品及养老生活社区建设。但是，大部分参与养老地产开发的中小地产商并没有足够的资金实力来搭建上述模式。

与此同时，养老地产漫长的投资回收周期也令很多开发商头疼。黄立冲认为，要确保高水平的管理、经营和服务，房地产企业必须长期持有物业，这意味着养老地产必须通过租赁而不是出售实现盈利。

黄立冲表示，在养老地产并没有明确政策优惠的情况下，依靠租赁实现盈利几无可能。

以保利地产首个自持经营的养老地产项目保利安平?北京市和熹会老年公寓为例，该项目负责人表示，该项目预计需要30年才能收回成本。

在黄立冲看来，在目前国内房地产价值高企的环境下，纯粹的养老地产通过租赁与服务实现盈利几无可能，销售也就成了实现盈利的唯一出路。