4当期房地产特点——差异化

我觉得，这个差异可能就是当期房地产的特点，就是差异化的形成，差异的形成是整个产业调整的前期。为什么会调整?为什么会出现差异?恰恰是因为今年两会以后，这一届政府对房地产基本叫做没出政策，没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的，而这届政府的这一只手没有发力，市场从3月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化——地王归地王，卖不出去的卖不出去。今年北京是名列前茅，环比涨幅3.22%，现在同比涨幅已经超过22%，大大超过了房价调控目标7.5%。环比超过1%的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海，但是还在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异，环比能差十倍，低的是0.2，高的是3.2，差异化非常严重。开发商有钱的一定是追环比涨得高的城市，所以就形成了北京、上海的地王。现在均价超过两万元的城市有北京、上海，深圳，这是非常之高的。

当期房地产的特点包括：第一是市场的调整期，刚才各种数据说明了这个问题。第二是政策的准备期，体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成，至于哪些是政府，哪些是市场，政府当中中央政府管哪些，地方政府又管哪些，这些期待三中全会以后能有一个说法。另外房地产长效机制会面市，比如直接融资、房地产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后肯定要给大家一个说法。还有大家非常期待的，已经破局的就是国际化的市场经济体制改革，这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志，给大家一个很好的预期。对企业来说，现在是战略的提升期，各个企业是不同的，更多的企业在认识房地产金融属性，这是非常重要的，今后房地产整个战略怎样和投融资联系到一起，从大家习惯的间接融资转变到直接融资，资产证券化即将启动，到底怎么启动，包括开发商和投融资层面，可能业界很多朋友都在考虑这个问题。第二是全产业链的分工，体现整个行业业态的提升，是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工，会使整个房地产行业业态提升。第三是产品质量和产业化，包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升，包括规划设计。最后是怎样适应国际化的局面，房地产怎么和国际化相结合，海外投资试水也是从今年开始，了解国际化的法律和财务管理恐怕是很重要的一条。

5全国同比房价涨幅趋缓

如果再深挖统计局的数据，可以看到，实际全国平均房价同比涨幅迅速下降，年初时是涨幅18.8%，当时很担心要出国五条，但现在已经跌破10%，如果这个趋势延续到12月，那也就跟GDP差不多了。我们判断下半年行业的趋势，预计房地产投资可能会下降，会稳不住20，现在已经是19.9，有可能会落到18左右。第一，个库存在增加，去库存的任务还相当重。第二，预期不明显，因为可能大家都判断到这种调整，再加上国外对中国房地产的影响，四季度如果投资开发预计小幅调整以后，全年房地产投资可能不会太高，除非金九银十会蹦上去。

前八个月销售面积虽然在下降，但它虽然环比在下降，也还有23%的增幅，还是卖得比较好，但是同期房屋新开工面积仅增长4%，那就是谨慎开工。开工意愿不强，所以供给会下降，市场需求现在也是在一个波动期和调整期，主要因为：第一，调控政策依然谨慎，而且释放出长效机制会面世的消息，房地产税已经公开在说;从银行贷款利率看，这次贷款利率放开以后，专门说了房贷除外，也是非常谨慎的。第二，货币政策的基调仍然是维稳，所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向，但它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加，另外个贷利率打折这部分已经开始取消了，从0.75到0.85，优惠利率减少了，基本没有了，个贷放贷的速度也卡得很紧。这种情况下，银根这部分在四季度政策还会保持谨慎。在供给需求和市场三方面促进下，我觉得房地产行业资金比较充裕，尤其上市公司年报非常漂亮，这种情况下房地产企业不会打折降价，同时地价在上涨，热点城市地价上涨，会给大家一个感觉——房价要上涨。再加上媒体最近拼命说地王这个事，给大家一个预期，地价上升，房价上升，在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下，房价上涨和下跌在不同城市同时存在，这种态势可能会延续到年底。但总体看，全国同比房价涨幅在趋缓。