聂梅生:全国同比房价涨幅趋缓 开发商不缺钱

house.fjsen.com        2013-09-16 09:35        来源:新快报        我来说两句

由中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”近日在北京召开,全联房地产商会创会会长聂梅生在会上发表了题为《房地产形势分析与房地产投融资创新》的演讲,演讲中表示,开发商不差钱,政府没有推出相关房政策,不会强行干预房地产。以下为演讲摘录:

1今年房地产投资实际在回落

大家都知道,虽然到了八月份我们各项指标仍然处于本轮调控的最高值,但非常明显的是,二季度以后逐月回落。

首先咱们看一下房地产开发投资,因为这个和投融资有关系,投资实际上今年到一二月份顶到了一个最高值22.8以后,平稳了一段,但到8月份跌破了20,这个数字比较重要。因为它和固定资产投资有关系,我们第一架马车不能掉下去,去年房地产是负拉动,今年是正拉动,正拉动到一定程度,现在又成了负拉动,8月份国家固定资产投资增速是12.3%,但房地产投资的增速已经掉到19.3%,又形成了负拉动,并不是今年的房地产投资逐渐地节节升高,而是实际上在回落。

大家说今年房子好卖,销售量和销售额都在上升,上升得很高,在一二月份顶到了77.6%和44.5%,所以催生了国五条。但趋势下得也非常快,并不是高歌猛进,一直到12月份,而下跌的趋势,涨幅实际是折半,从七十几到三十几,从50到23,我现在不确定金九银十会不会有一个催生,如果不能,大势已经是这样了。为什么和坊间的报道不一样?那是因为分化,一二三四线分化得很厉害,还有一线趁势当中也分化得很厉害,涨的涨,跌的跌,好卖的好卖,不好卖的不好卖。

2房地产行业目前不缺资金

再看一下开发商资金,到底开发商差不差钱?7月份博鳌论坛都说开发商不差钱,但8月份跌破30%,从7月份到8月份跌得比较多,去年在10%左右,今年差不多在30%左右,总体来说,这个业界是不缺资金的,就算是再继续有些下调,还是不差钱,所以资金的充裕率仍然很高。从数据看,现在已经有七万多亿的资金到位了,去年到这个时候只有五万多亿,确实涨了很多。重头戏是在定金预收款和企业自筹资金,这两段是中国房地产资金的主要到位,房子好卖。来自于银行的按揭和国内的开发贷,加起来也比去年有大量的增加。个贷比去年同期大概增加了40%,开发贷现在是一万三千多亿元左右,直接融资部分仍然占了很大的比例。

3八月份土地收入是下滑的

金融机构的房地产贷款到底是多少?2008年全年大概七千多亿,去年一万三千多亿,现在超过了去年同期,从银行出来的钱,今年还是一万五千亿打不住。现在的问题在土地上。我们想投资,投资是两部分,一部分对现有楼盘开发的投资,另一部分是开发商拿地的钱。现在都在说地王,都在说地方政府财政紧张,但从全国数据看,8月份买地是下来了,并不是上去了,现在是负增长9.1,上个月确实上去了,是负增长1.4,并不是像大家想象的,全国土地价格都在上涨,其实不然,购置面积同比下降了9.1%,降幅比上月增大了7.3个百分点,实际上并不是全国都在抢地王,并不是整体的土地非常好出售。这条线现在又下去了,土地出现了各个城市的差异,现在抢的都是北京、上海、深圳,而且就是那么几块地,形成地王,所以要有一个冷静的判断,8月份土地是下滑的。

4当期房地产特点——差异化

我觉得,这个差异可能就是当期房地产的特点,就是差异化的形成,差异的形成是整个产业调整的前期。为什么会调整?为什么会出现差异?恰恰是因为今年两会以后,这一届政府对房地产基本叫做没出政策,没有强行的干预。国五条是上一届政府在两会之前出的,而这届政府的这一只手没有发力,市场从3月份到现在半年之间调整的结果就是这种差异化——地王归地王,卖不出去的卖不出去。今年北京是名列前茅,环比涨幅3.22%,现在同比涨幅已经超过22%,大大超过了房价调控目标7.5%。环比超过1%的城市有北京、武汉、广州、深圳、上海,但是还在合理范围内。房价涨跌十大城市出现了很大的差异,环比能差十倍,低的是0.2,高的是3.2,差异化非常严重。开发商有钱的一定是追环比涨得高的城市,所以就形成了北京、上海的地王。现在均价超过两万元的城市有北京、上海,深圳,这是非常之高的。

当期房地产的特点包括:第一是市场的调整期,刚才各种数据说明了这个问题。第二是政策的准备期,体现在政府和市场分工这样一个整体思路会逐渐形成,至于哪些是政府,哪些是市场,政府当中中央政府管哪些,地方政府又管哪些,这些期待三中全会以后能有一个说法。另外房地产长效机制会面市,比如直接融资、房地产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划,最后肯定要给大家一个说法。还有大家非常期待的,已经破局的就是国际化的市场经济体制改革,这个以上海金融实验区试点政策框架作为一个标志,给大家一个很好的预期。对企业来说,现在是战略的提升期,各个企业是不同的,更多的企业在认识房地产金融属性,这是非常重要的,今后房地产整个战略怎样和投融资联系到一起,从大家习惯的间接融资转变到直接融资,资产证券化即将启动,到底怎么启动,包括开发商和投融资层面,可能业界很多朋友都在考虑这个问题。第二是全产业链的分工,体现整个行业业态的提升,是投资商、开发商、运营商、建造商全产业链的分工,会使整个房地产行业业态提升。第三是产品质量和产业化,包括绿色建筑、低碳、养老住宅等等全产业链的提升,包括规划设计。最后是怎样适应国际化的局面,房地产怎么和国际化相结合,海外投资试水也是从今年开始,了解国际化的法律和财务管理恐怕是很重要的一条。

5全国同比房价涨幅趋缓

如果再深挖统计局的数据,可以看到,实际全国平均房价同比涨幅迅速下降,年初时是涨幅18.8%,当时很担心要出国五条,但现在已经跌破10%,如果这个趋势延续到12月,那也就跟GDP差不多了。我们判断下半年行业的趋势,预计房地产投资可能会下降,会稳不住20,现在已经是19.9,有可能会落到18左右。第一,个库存在增加,去库存的任务还相当重。第二,预期不明显,因为可能大家都判断到这种调整,再加上国外对中国房地产的影响,四季度如果投资开发预计小幅调整以后,全年房地产投资可能不会太高,除非金九银十会蹦上去。

前八个月销售面积虽然在下降,但它虽然环比在下降,也还有23%的增幅,还是卖得比较好,但是同期房屋新开工面积仅增长4%,那就是谨慎开工。开工意愿不强,所以供给会下降,市场需求现在也是在一个波动期和调整期,主要因为:第一,调控政策依然谨慎,而且释放出长效机制会面世的消息,房地产税已经公开在说;从银行贷款利率看,这次贷款利率放开以后,专门说了房贷除外,也是非常谨慎的。第二,货币政策的基调仍然是维稳,所以房地产直接融资的扩大可能是一个方向,但它的百分比今年不可能占到太多。品种有可能增加,另外个贷利率打折这部分已经开始取消了,从0.75到0.85,优惠利率减少了,基本没有了,个贷放贷的速度也卡得很紧。这种情况下,银根这部分在四季度政策还会保持谨慎。在供给需求和市场三方面促进下,我觉得房地产行业资金比较充裕,尤其上市公司年报非常漂亮,这种情况下房地产企业不会打折降价,同时地价在上涨,热点城市地价上涨,会给大家一个感觉——房价要上涨。再加上媒体最近拼命说地王这个事,给大家一个预期,地价上升,房价上升,在供给趋紧、需求推动、土地市场高稳等众多因素的推动下,房价上涨和下跌在不同城市同时存在,这种态势可能会延续到年底。但总体看,全国同比房价涨幅在趋缓。

责任编辑:肖月青
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