参与一级土地开发

不仅是地价高的问题，福州土地供应少而精，也显然无法满足房企土地储备的需求。有房企已经启动突围，自谋出路。

在二级市场买地愈发艰难的情况下，大名城就将目光瞄准了土地一级开发。

2012年12月7日，大名城以250亿元投资在兰州“造城”，参与兰州科技新城首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。在河北唐山、福建福清、福州永泰等地，大名城同样介入了大体量的土地开发项目。

在福州本地，晋安区桂湖2011—36地块，在竞得人要求中就明确表示，须投资13.64亿元（不包含土地出让价款）用于桂湖温泉项目土地一级开发（主要包括用于本项目房屋征收补偿安置及居住用地报批、征收补偿等），并须与市土地发展中心签订土地一级开发合同。此后，该区域由融汇集团摘得。据记者了解，融汇在重庆、山东等地开发的大型项目也多为一二级联动开发。

此外，国内多个品牌房企如中国铁建、招商地产等纷纷拿下多个一级开发项目。而更多民营房企同样广泛出手，拿下各地多个一级土地开发协议。

解读：“通俗地说，一级土地开发是将生地变成熟地，达到土地出让的条件，并向当地政府收取一笔固定的收入。”蔡俊介绍道，“更多的则是待土地拍出后按照约定分成。”

而针对近段时间，一级开发吸引诸多房企介入的原因，江映辉分析，“对于经济欠发达地区的地方政府而言，由于缺乏开发资金，就将一级开发权抛向市场，选择有实力的房企开发，尽快让土地达到出让条件。而房企介入一级开发，除了稳定的利润外，其重心则是通过一级开发在二级开发中有所斩获。”

有开发商对记者坦言，通过参与一级开发，可以加强政企合作，政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。

但风险与机遇同在。张旭东就提醒，一级开发资金投入密集度高、项目启动资金规模大，对普通型房企是个考验。此外，一级开发牵涉环节众多，存在成本变数，所以开发商不能仅盯着土地一级开发，还应该继续获取平整开发后的土地，进行二级开发，即一二级联动才是最佳选择。