沉寂已久的房地产再融资有了新进展。随着新湖中宝披露再融资预案，萦绕资本市场的一大猜想终于“破题”。不过，此时言及房地产再融资开闸似乎为时尚早。从已披露的预案以及政策导向来看，地产再融资仅仅是有条件放开，而融资环境的松动，尚不能完全缓解当前地产公司“钱紧”的整体环境，特别是中小房企仍面临较大的资金压力。
“钱紧”格局仍未改观
作为资金密集型行业，“缺钱”几乎一直困扰着房地产的发展。特别是自2010年开启房地产调控窗口后，上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。在二级市场输血通道被关闭后，房地产信贷也在逐步收紧。从目前房企现金情况看，“钱紧”的局面仍然没有明显改观。
同花顺iFinD数据显示，已经披露中报的15家房企上半年共实现净利润28.81亿元，同比增长14.66%。在披露业绩快报及预告的公司中，有超过六成公司上半年预增。
尽管业绩维持增长，但上市房企的资金链却仍然面临重重压力。数据显示，上述15家房企上半年经营性现金流量净额共计13.92亿元，同比下降58.21%。其中有8家公司上半年经营性现金为“净流出”。嘉凯城上半年的经营活动现金流量净额为-4.52亿元，是目前披露中报的公司中经营性现金“净流出”最多的公司。宋都股份的经营性现金流量净额则从去年中报时的5.6亿元，大幅下降至今年中报时的-3.31亿元。对此公司表示，现金流下降是因为支付土地出让金所致。
从房企资金情况看，当前所面临的潜在偿债压力仍然不可小觑。如果以短期借款与一年内到期的非流动负债之和与货币资金的比值来衡量房企短期内的偿债压力，可以看到，不少公司这一比值已经超过2倍以上。
扣除不可比因素后，已经披露中报的房企中，有5家房企的上述比值超过2倍。其中，中弘股份短期借款为8.41亿元，一年内到期的非流动负债为5.98亿元，而公司中期的货币资金仅有1.70亿元。就此计算，公司短期借款与一年内到期的非流动负债之和与货币资金的比值达到8.47倍。此外，南京高科、宋都股份、嘉凯城等公司也在2倍以上。
如果从一季报数据看，扣除不可比因素后，两市有超过三成的房企上述比值在2倍以上。相比之下，“万保招金”四大房企去年中报到今年一季报期间的这一比值基本维持在50%-80%之间。显然，与龙头房企相比，不少中小房企的资金仍有压力，这就导致这些公司的股权融资意愿强烈。
业内人士指出，目前房企经营出现分化，资金实力也呈现明显差异。大型房企由于融资渠道多元化、融资成本相对较低，资金压力较小。而众多中小房企依然面临一定的资金压力，且这种“钱紧”的局面在短期内还不能得到明显缓解。
再融资难言全部放开
在全行业依旧面临“钱紧”局面之际，新湖中宝打响的房地产再融资“第一枪”，似乎给不少企业带来希望。业内预计，未来还将有上市房企陆续披露再融资方案。不过这股即将掀起的地产融资小高峰却并不意味着地产再融资全面放开。从目前已经披露的预案以及监管机构的政策导向来看，此次地产再融资仅仅是有条件放开。
从新湖中宝的再融资方案看，公司拟融资总额不超过55亿元，将用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。其中，上海新湖明珠城三期三标段、四标段项目总投资为58.05亿元，使用募集资金30亿元，上海新湖青蓝国际项目总投资为67.78亿元，使用募集资金25亿元。
业内人士指出，新湖中宝此次再融资的投资标的是用于旧城改造，这符合当前国家房地产政策的扶持方向。这就意味着，符合政策导向将是未来房地产再融资必须遵循的“法则”。
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