房地产开发的“高难度动作”

因为符合经济发展方向和房地产调控方向，产业地产目前面临良好的发展机遇，无论是在土地还是金融方面，都可以获得不同程度的支持。

从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。2011年，房地产企业受到国家限贷政策的影响，开发贷大幅收紧，陷入融资难、成本高的困境。但园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低。其中海泰发展和大港股份去年获得的长期借款利率均低于7%，苏州高新和外高桥也获得了基准利率的长期贷款，即使是借款利率相对较高的东湖高新和华夏幸福，其长期借款利率也不过7.76%和7.32%，明显低于房地产行业整体融资成本。

对于地方政府来说，产业园区对地方经济的贡献十分明显。据上海证券分析师舒延飞介绍，地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。其次，开发区在产业集群化进程中扮演着日益重要的角色。以珠江三角洲为例，周边各经济开发区通过专业化的发展形成了以计算机、家电为主的产业集群，百公里内即可完成90%以上计算机零部件、80%以上的手机部件和100%的彩电部件的采购；再次，成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。

基于上述原因，产业地产获得了地方政府的大力支持。土地出让环节也变得非常灵活。“产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。但产业园区部分，需要开发商自主招商，运营管理。能否将园区规划、定位与当地产业经济结合，成功引入适合地方经济的企业，是产业园区能否成功的关键。”一位产业地产专家告诉记者。

目前我国大多数产业园区都是政府主导和经营。从运营模式上看，通常由政府提供土地、资金进行基础设施建设，制定政策吸引企业入园投资，并且承担了日常的维护工作。这一模式的优点在于充分利用了政府资源，由政府出面解决了开发区初建时面临的资金和土地压力，为园区发展提供了较为宽松的物质环境。但缺点亦同样明显：较多的政府干预一定程度上导致了开发区建设偏离市场规律，成为政绩工程。

随着越来越多民营企业进入产业地产领域，这片蓝海如何有效耕耘，避免成为另一个商业地产泡沫，也成为了业内关注的话题。宝龙地产黄永华副总裁表示，由于产业地产运营商需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源，因此产业地产远比商业地产更为复杂。

大连慧谷产业园管理公司谢天介绍，对于政府来说，产业地产是城市化的重要抓手，可以实现区域价值的提升，并推动城市化。但对于产业地产开发商来说，如何从房地产开发商转变为产业园区运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等都是需要认真考虑的问题。