仅仅三天之后，芜湖便宣布新政“暂缓执行”，这也成为继去年10月佛山放宽限购政策之后，第二个出台购房新政，又被紧急叫停的城市。业内专家指出，芜湖新政被紧急叫停再一次表明了中央严格贯彻房地产调控的决心。

芜湖所在的安徽省的省会合肥也在2月初公布了三项土地新政，提出需要更改用途的存量商业、工业类国有建设用地可以绕过“招拍挂”政策，直接由土地使用权人自行申请并升级改造发展商服项目。此外，对于总投资在5亿元以上的大型商业项目，在低价上给予5至7折优惠。

“二三线城市的市场容量毕竟是有限的，主要依赖的还是本地的需求。像芜湖这种城市外来需求很少，所以出台这个政策意义本身并不是很大。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，关键在于目前中央对楼市调控不变的情况下，芜湖政策就给市场释放了一个非常不好的信号。一旦芜湖新政实行，其他城市也会效仿，这将会带来很不好的后果。

“刚需”微调

张大伟还告诉本报，目前大概有14个城市进行楼市政策的调整，这些城市可以分为两类，一是部分限购的城市出台了一些税费的减免、普通住宅的认定标准变化等，“它们毕竟是限购城市，能够买房的毕竟都是首套房的刚需购房者。”

另外一类，就是像中山、芜湖等二三线城市，这种城市直接触动调控的底线，与前一种有质的区别。

张大伟说，中山、芜湖与一二线城市的差别就在于，一二线城市虽然限购力度比较大，但是毕竟实体经济的基础更好一些，而像芜湖这些城市受房地产的影响更大，虽然调控力度没有一二线城市大，但宏调对整个土地财政收入、房地产的影响会更大，所以他们才会有这种放宽政策的冲动。

以土地财政为例，2009年，芜湖市区全年卖地收入为80.76亿元。而堪称黄金之年的2010年，芜湖市区土地出让金收入达到了116.3亿元，2011年则缩减至83.69亿元。

另一方面，过去一两年来，在一二线城市限购下，不少开发商纷纷向调控不严厉的二三线城市转移，对这些地方的政府而言，如果借助此轮宏调机遇，加快自身的城市建设和经济发展，也是一个重要的考量。

广东省统计局近日发布的数据显示，在一线城市因为严格的限购政策销售不畅的情况下，大型地产商纷纷进驻二三线城市。2011年，东翼和西翼地区房地产开发投资增长48.0%和45.9%，其中汕尾市由于海丰碧桂园一期项目（全年完成开发投资5.40亿元）开工建设拉动，开发投资增长91.1%。山区房地产开发投资增长47.1%，其中河源市由于碧桂园东江凤凰城等大项目进驻开发，开发投资增幅高达153.7%。

在芜湖最著名的中山路步行街，万科、恒大、绿地、万达等地产巨头的房产项目广告随处可见。

“目前宏调的大局面还是没有改变，中央肯定还会继续严格地调控，但地方肯定对调控内在动力不足。”集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉记者，地方政府还会继续试探，但很快就会被叫停，因为这与中央政府是相背离的。

平衡中央的调控和地方政府的冲动，或许需要在某些方面做出微调。李友华说，在调控政策和方向不变的情况下，接下来一些城市在具体的政策方面做一些微调，包括对刚性需求、有效需求方面做一些微调。“整个来讲，大的方向是不会改变的，这个方向直到见到成效为止，至少今年不会有变化。”

“像定向地针对已经限购的城市，在首套房的贷款利率优惠幅度增加一些的话，也有利于调控的落实。你不能永远地限购限贷，这对购房者来说获得优惠并不多，因为真正的房价下调带来的好处都被银行拿过去了。”张大伟说，在一定程度上放开刚需，针对第一套房给一定的利率优惠，实施起来效果会更好。“第一套房必须要满足的。”