21世纪网从北京四惠出发，沿着京沈高速行驶，宝坻北出口转津蓟高速公路行驶约一个半小时，就来到了京津新城。这个被外界贴上“鬼城”标签的“亚洲最大别墅区”。

刚下高速，就可以看到如同凯旋门一般的京津新城大门，如同城堡一般的凯越酒店，以及鳞次栉比的欧式别墅，不过与庞大的建筑群形成鲜明反差的是这里较低的人口密度。

21世纪网了解到，目前京津新城三千多栋别墅中有两千多栋已经售出，不过其中的常住户不到10%。以京津新城建设最早建成的桃园一区为例，临近马路的几栋别墅外观显得颇为陈旧，屋上横梁已有倾斜的趋势，别墅院子里的野草已一人高。据介绍，桃园一区有七十多栋别墅，目前真正常住的仅有3户。而当地的地产中介介绍，目前京津新城房屋常住率大约1成，有3成二手房有出售意向。

由此看来，“鬼城”或者“空城”之说，也并非完全毫无根据。

由于常住户非常少，京津新城里商业配套很不健全，大多数底商经营难以为继，纷纷选择关门。仅存的几家超市和小饭馆，最常见的客人是园区内的保安以及周边工作的建筑工人。

此外，在过去的地产黄金十年里，整个国家的房价以几何级速度增长时；不过京津新城没能随着中国楼市的一路走强，十年里，京津新城的房价上涨约一倍，远落后于燕郊等邻近北京的城市。

京津新城营销不理想，也直接影响了开发商合生创展的业绩。有媒体报道称：其在京津新城累计投入200多亿元，得到的产出却仅仅只有不到100亿元。

而根据合生创展集团在港交披露的半年报显示，合生创展上半年销售及预售合约出售的物业总额为人民币55.64亿元，较去年同期减少4.40%。

而根据中国房地产信息集团发布的国内房企50强的榜单中，已有30家房地产企业在上半年销售额突破100亿元。其中，万科销售额突破800亿人民币，同比提升34%，将近合生创展业绩的13倍；排在50强之末的建业地产在上半年的销售额也已达56亿元。

对此，业界有观点认为，合生创展从2003年成为国内房地产龙头到现在失去“领跑”地位，这与京津新城开发的拖累不无关系。