四、城乡土地产权交易应该是两个不同市场

农村土地产权交易和城市土地产权交易是两个不同的市场，这是真正的正常状态。

日本和我国台湾农民的土地只准许优先在农民之间交易，并且要经过农会和水利会同意。日本和台湾农民的农地只能在农会（农协）内部金融抵押贷款，正规银行不接受小农农地抵押贷款（只有极个别例外）。日本和台湾农民及其共同体的建设用地也是在另外（非主流）一个市场上交易和另一个非正规金融体系内进行抵押贷款。

中国大陆的城市土地是能够在正规市场上正常买卖和在正规金融体系内抵押贷款的，但中国很多人从来就不明白农村农地和建设用地是应该建立另外一个市场体系和金融体系来充分实行产权的。笔者最近在一个村子做“金地融托经服社”的实验，这个村子的承包地是30年不变的（2028年到期），“金地融托经服社”建立起来后，农户的承包地可以估价后存入经服社（存的时间越长，利率越高，农地“存款”收入也越高），农户的承包地也可以委托经服社经营，也可以在经服社抵押贷款；农户的住宅和林地也都可以估价后存入、或信托、或抵押给经服社。假如该村有人已经进城很多年了，想把其共同体（集体）成员的份额土地所有权、承包地、宅基地或房屋变现（退出村社），完全可以通过“金地融托经服社”实现。这个实验证明，维持土地村社共同体集体所有制是有利人口流动和村社成员地权流动的。

目前已经进城的很多“新城市人”和“准城市人”在老家还有承包地和住宅，但不能变现（当然可以永久的保留，但我是主张“交税”的），总以为是集体所有制不好，所以跟着鼓吹私有化的人起哄。其实不是集体所有制不好，从某种意义上讲，集体所有制就是一人一份的股份制，如果集体所有制是实实在在的，集体有实实在在的“实力”（如金地融托经服社），集体成员权就可以实现有偿退出。

而要想实现集体成员权的有偿退出，就必须做实集体所有制，而不是虚置集体所有权。虚置了集体所有权，农地给你一百年，你到死也可能带不走你的一亩三分地的地权。日韩台农民地权能够充分实现，不是所谓的私有化了，而是有实力强大的农会及农会内置金融做后盾。越南农村的土地私有化20年了，越南小农的土地能够在土地交易所自由交易吗？能够在银行抵押贷款吗？不能。因为没有了土地集体所有制，越南农村的男孩要娶媳妇，最难的就是买不起宅基地；因为没有了土地集体所有制，越南农民最难的是无法自主修复损毁的水利工程和道路；因为没有了土地集体所有制，市场条件下的越南小农再也组织不起来了，“政治贫民、社会流民和市场贱民”化的趋势似乎无法阻挡。在越南考察时，笔者曾和越共中央书记处常务书记潘演等人交流，表示看好越南所有的改革，唯独不看好越南土地制度改革，越南所有的改革都可能会因为消灭土地集体所有制的改革而事倍功半！

五、土地的用途管制和涨价归公是土地私权和公权的基本保障措施

在地球上几乎所有的国家和地区，农地私有就是指农地农用权私有——即耕者有其田，且大多数国家和地区农地农用私有权的交易只能优先在农民之间交易，因为农地是养活国民的，必须保证耕者有其田。

任何国家都必须对农地和建设用地实行用途管制，绝对不是我是地主，我在我的地上想干什么就干什么，尤其是人多地少的中国。

因为土地用途管制，所以农地只能种庄稼，所以农地就不值钱。全世界估计只有中国的农地最值钱，因为人多地少。因为政府对土地用途管制，所以土地“农转非”或“工业用地转商业用地”才有了很大的增值空间。这个增值主要是管制带来的，当然也有政府投资带来的。因此，孙中山先生在设计土地制度时，除“平均地权”、“耕者有其田”两条原则外，还有第三条原则——即土地“农转非”、“工转商”的增值部分要实行一定比例的“涨价归公”政策。

可以认为，土地“用途管制”是土地私权和公权充分实行的最基本保证措施之一。现在有很多人对于土地被转非或被征用后的增值收益政府拿大头不理解，好像是中国政府才会这样。其实不是。笔者在台湾调研时认真算过账，台湾的农地转为建设用地的增值收益政府得到75%左右，原地主只得到25%左右。而现在北京市农地转非的增值收益农户得到50%以上了，北京等地的农户得到的农转非补偿不是少了而是多了，这对种粮食的农户而言是极不公平的，对整体国民也是极不公平。

六、大陆土地制度最大的弊端在“农转非”制度和“涨价”分配制度上

中国的土地制度有没有弊端？答案是肯定的，有！最大的弊端不是土地集体所有制，而是出在农转非制度及农转非的增值收益分配制度上。

工业化和城市化必须要农地转非的，但农地转非应该依规依法进行。譬如：A小区的农地2014年转非，B小区的农地2015年转非，要先规划，人大批准的土地规划就是法律。2014年A区的土地依法农转非，B区的土地2015年依法农转非，怎么转呢？台湾的办法是“农转非减半”——即原农民得一半地，政府无偿取得一半地。

政府无偿取得的一半土地，其一半拍卖获得收益用于基础设施建设，其另一半用于公益性项目建设，如公园、马路、医院、学校等。原农户得到农转非的另一半建设用地后，要按照城市规划开发使用、也可以在市场上自主交易。但闲置、开发和交易都要缴税，并且是累进税，税收差不多要占农转非土地增值收益的一半多。

台湾土地的农转非制度和增值收益分配制度都是依法进行，权力操作的空间不大，腐败就会相对少了。加上增值收益实行累进税制度，当增值到一定的程度后，其再增的部分就100%的缴税，所以当钉子户就没有太大的意义了，更成不了“维权英雄”。

由于大陆土地农转非和转非土地增值收益分配制度存在严重缺陷，使得暴力获得暴利成其本质特征。政府和开发商使用暴力获得土地，政府和开发商就会获得暴利；“钉子户”使用暴力对抗政府和开发商，“钉子户”也往往能够获得暴利。

所以，在大陆的土地农转非过程中、在建设用地开发过程中，见到的就是以暴力获得暴利的争斗，发展的正当性荡然无存，以暴力对抗政府就可能成为“维权英雄”。

这种落后的制度设计是国家和民族的不幸！在这方面，大陆该好好向台湾学习。其实不难学，一学就会，就是不愿意学，阻力不在别处，就在地方政府的少数腐败官员和某些主管部委不愿意放弃既得利益。这个事情应该由党中央和全国人大尽快解决。

七、农地村民集体所有制是近代中国最有价值的制度成果

中国近现代以来，家族共同体的共有土地一直是增长的，到1949年，南方农村家族共同体占有的土地大约占到35%左右。

乡村社会是自治社会，近代农村是以家族共同体自治为主的社会，家族共同体土地共有制（相当于集体所有制）是家族共同体实现自治的经济制度基础。中国共产党建立新中国后，将家族共同体自治为主的乡村社会改造成了村社共同体自治为主的乡村社会，土地村民集体所有制是村社共同体自治为主的社会的最主要的制度基础。

1949~1988年的乡村社会是有史以来最有组织性、最有动员能力、最有治理能力的乡村社会。土地村民共同体（集体）所有制起了基础性的、决定性的作用。

无论是传统的家族共同体自治为主乡村社会，还是现代村社共同体自治为主的乡村社会，共同体的重要特征是集“发展、建设和治理”三种职能“三位一体”，“产权、财权、事权、治权”四权统一。土地村民集体所有制是共同体基础的基础。

而在资本全球化的背景下，乡村社会的村社共同体尤其重要，否则，不仅发展成果留不住，民主政治也只能是一句空话，更重要的是小农“政治贫民化、社会流民化、市场贱民化”成为必然。特别是现代化转型阶段，村社共同体是转型期社会稳定的定海神器。消灭了土地村民集体所有制，就会消灭村社共同体社会，中国农村就会成为无主体社会，混乱就不可避免。

中国土地家庭所有制有数千年历史，土地向家族共同体集中是历史大趋势，土地向村社共同体集中也是顺应了这个历史大趋势。如果说中国近代以来在基本制度上有什么大的成就的话，土地村民共同体集体所有制及其支撑的村社共同体应该是其中最有价值的，这是无数人用生命和鲜血换来的强国之本。

如果土地制度要改革，必须是在坚持土地村民共同体集体所有制基础上的改革，重点是发展农民村社共同体内置金融，以促进村民共同体（集体）成员地权的充分实现和村社共同体的不断巩固。