困难和风险来自政策

事实上，在于凌罡之后，各地出现的一些合作建房案例都走得更远，只不过往往离最初的设想有差距。首个通过招拍挂成功拿地的温州合作建房即是一例。

2006年，有房地产开发经验的温州商人赵智强，依托温州市场营销协会的平台，开始在温州组织合作建房，并于当年10月委托一家房地产公司，拍下了温州龙湾区上江路西片14号地块。

尽管如此，温州的合作建房从建设到销售仍是一波三折：直到2009年，赵智强才拿到建设许可证—其间，住建部三次到当地调研，最终确认该项目与现行政策没有冲突，可以进行。

而房子建好后，按照温州市2007年出台的新政策规定，批准预售的商品房项目，全部房源要在规定时间内一次性网上公开销售。这意味着，最初的集资建房者并不一定能得到房子。

赵智强等人采取的办法是，参与者开盘时若不能买到事先通过内部抓阄确定的房源，则享受该套房源出售后的利润分红并返还本金。

事实上，大部分合作建房通过组建公司、出资人以股权形式加入来进行，而房子盖好后如何分配或销售、出资人最后能否拿到、如何拿到房产证明，是所有组织者必须要面对的问题。

温州之后，赵智强计划将其合作建房模式复制到全国。他告诉时代周报记者，部分城市的项目已有进展，比如在长沙已找到地块，但尚未招募到足够多的合作者。而在北京，人已招够，且已有相中的地块，只等待挂出。

赵智强并不怀疑合作建房的可行性，他表示根据自己的传统房地产开发经验，集资合作建房可以将房价降低30%-40%，而在他的开发模式中，购房价的3%足以支付组织者的管理成本。

在他看来，政策的不明确才是合作建房最大的困难和风险。

变通：从自住到投资

陶光远是2003年最早加入于凌罡合作建房的人之一，“当初加入合作建房是为了造自己满意的房子，住进环境友好的社区，”他喜欢对人强调合作建房除价格之外的“软性”优势。

造自己满意的房子，住进环境友好的社区—这也是合作建房的初衷。可是在实践中，合作建房先前强调的“刚需”、“自住”的性质变得越来越模糊，如赵智强的温州项目，有评论者表示到最后其实就是投资行为。

于凌罡的理想在实践中也变得越来越“小”，比如2007年的花园北路项目，由于较便宜的5500元/平方米的价格，很快筹集到1亿元资金，走到了投标拿地这一步。但代价是卖出了底层商铺，放弃了此前坚持的物业自主、配套收益，毕竟人们更看重眼前的实惠。当初的芍药居项目正是因为包含了自有的底层商铺，价格显得更贵，从而败于内部筹资。

早年曾参与于凌罡合作建房工程设计团队的建筑师戴晓华，同样是社会活动的热心组织和参与者，却显得更加务实。在他看来，合作建房背负不了太多“自主”、“民主”的概念，无论是在组织建房过程中，还是以后的社区管理上，都很不现实。

戴晓华认为合作建房应该向商业学习，专注于提供服务。“很多参与者没有太多的时间和专业知识参与决策，要靠合作建房的少数组织者出力，这实际上就相当于是一种主要在融资环节与常规房地产开发不同的另类和非主流的房地产开发。”

于凌罡对合作建房的宣传也在发生细微的变化，如今，他理想中的合作建房的参与者是：“认同"合作建房是一起当开发商"这句话，而不是纠结于我要多便宜买一套房子，房子的地段得多合我的心意。”如果合作建房成为更纯粹的投资行为，组织人群就显得相对容易。

2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因为北京市区几乎找不到能供几十万存款的工薪阶层建房的地块了。但是很快他开始了更加变通的合作建房，用他的话说是：“原来的模式是大家找一个合适的地方建房自己住，现在是找一个地方建好房子租出去，或者卖出去，再拿着钱到合适的地方去住。”

着眼于通过非“招拍挂”的方式拿到土地的于凌罡，近年把目光投向了公租房。他认为，社会单位建设公租房不仅合法，还有很大的政策优势。“住建部规定公租房谁投资谁所有，所有者权益可以依法转让;财政部规定公租房免契税、印花税、营业税、增值税;国土部规定公租房用地可免招拍挂。”

2012年10月，有人找到于凌罡，表示愿意赞助合作建房。于凌罡和对方各出了3万块钱作为前期费用，在北京和平里北街租了一个门面，坚持了半年多，找了两个项目，其中一个便是位于顺义的公租房。于凌罡称当时已经组织了200个出资人，每人29万元，可合作方的钱最后没有到位。最近，他又开始为新的计划奔波，其中包括一个昌平的公租房项目。

理想还有多远?

于凌罡的目光也不限于公租房，他往往同时摸底多个地块，但他向置业者推荐的地块，不是土地使用权只剩下十几年，就是位置太偏。曾有记者写文章说他败退到了六环以外，他则反驳说：“要说败退也不是我的败退，是所有工薪族的败退。”

除了寻找合适地块，还需保证资金，于凌罡表示如今已找到两家投资公司合作，一方面组织人签约，另一方面投资公司认购股份解决部分资金。投资公司的钱主要做过桥，如果后续有人加入，投资公司则溢价将股份转让，这样既解决了钱不够的问题，也解决了人们一开始怕担风险的问题。

对于如何组织个人投资者，于凌罡提出了新的办法，他计划将原来接受个人入股的方式，改为只同公司签约，比如几十个人成立一个公司，按照需求投资定制地块中的一个单元，这样也就变相地提高了加入的门槛。

合作建房早就不是一个可以完美执行的小“蓝城计划”，即便解决了资金和操作模式的问题，于凌罡和他的支持者依然面临土地、政策等未知的风险。这也是“低成本”的合作建房必须面临的更高风险。

于凌罡的长期合作伙伴陶光远一直小心保护着于凌罡和他的梦想，因此在媒体面前言谈谨慎。他向时代周报记者讲述德国合作建房的经验，认为合作建房是“历史中的必然事物”，尽管它最开始落在了于凌罡这个“有些不成熟”的年轻人身上。

“从最根本上来讲，它(合作建房)重视了人的基本权利，第一你有享受舒适生活的权利，共同拥有资源的权利，更重要的就是什么呢，我们需要每个老百姓有平等的理财权，平等的过好日子的上升的权利。”在多年前央视拍摄的纪录片《合作建房梦》的结尾，于凌罡对着镜头说。