工业化盖房起源于二战以后的西方发达国家，在法国、美国、日本等发达国家都成为主要的住宅开发模式，也是目前国际住宅建筑行业发展的主流。

对于工业化住宅，万科集团主席王石曾用一句“像造汽车一样造房子”来形容，指的是将房子按墙体、门墙、阳台、布线、内装等结构进行零件化拆分，以工厂预制、再运输至工地进行组装的形式进行建造，以这样方式建造的房子相比传统住宅具有更高的品质。

减少90%漏水概率

减少91%建筑垃圾

此外，工业化建房对于住户而言意味着建筑质量和性能更好。时宇表示，传统施工方式对于建筑误差的计算是以厘米为单位来计算，而工业化建造方式的误差则一般在3毫米以内，“由于是在工厂用生产线模具化生产，因此整体性能更好”。

目前住宅最常见的建筑质量问题就是窗户、阳台等处的外墙漏水。“因为传统的外墙建造需要砌砖、抹灰、门窗水泥砂浆塞缝等手工作业施工，而工业化建造则采用混凝土预制墙板和现浇混凝土结构，外墙接缝采用源自日本的打胶密封工艺”，时宇解释，比如窗户，铝合金门窗框与预制外墙一体浇筑成型，最大限度减少外墙开裂，从而解决外墙漏水的问题，采用工业化建造方式可以避免90%左右的外墙漏水情况。

再者，由于是工厂用标准模具生产，因此工业化建造的部件精确、平整，减少了建筑死角，也让房子更耐用。时宇告诉记者，另外一个好处就是，工业化建造的墙体等安装后不需要再抹灰，这样节省约30毫米的墙体厚度，也让室内的使用面积更多，工业化的建造也让开间、门洞等尺寸更加精确。

记者了解到，在工业化的建造方式中，整体阳台、外墙、厨房、卫生间、墙体等部件都会在工厂以精度更高、更环保的方式进行标准化生产，然后把这些部件运输到建筑工地进行组装，最后再经浇筑固定等工序完成建设。在日本建筑60%的部件都会在工厂预制完成，一些超高层建筑的预制化率甚至能达到近70%，这样则大大减少了在建筑工地制作混凝土、搅拌和浇筑的过程。

“工业化建造房子比传统的施工方式更节约化”，时宇所在的万科集团建筑研究中心与深圳建筑科学研究院对万科东莞基地的“全预制”产业化实验楼的建造全过程进行了跟踪记录。结果显示，与传统建造方式相比，工业化建造的项目可节约能耗20%，节约水耗63%，节省木模板87%，减少建筑垃圾约91%。同时，在建造阶段工业化方式还可以大幅减少建筑垃圾产生、污水的排放、噪音的干扰、有害气体及粉尘的排放。

另外，工业化生产的建筑外墙也在保温、隔热、隔音等方面优于传统的建筑方式，时宇表示。

成本较高推广难

而为什么有如此多好处的工业化住宅建造方式在美国和日本覆盖比率很高，在中国的住宅工业化率仅为2%左右呢？

万科建筑研究中心一名工程人员告诉记者，国内工业化建房方式在规范和政策方面还有一些制约。这名工程人员表示，比如在日本建筑的承重梁等部分也可以是在工厂预制的部件，而中国的建筑规范则要求一定要是现浇，甚至一些工业化建造的项目都需要特别申请和批准。

而时宇则认为，目前中国工业化建造方式未广泛推广开主要是成本的问题。“一个建筑如果只是楼梯、阳台等部分采用预制部件，那么其增加的建筑成本并不多，但如果像是更高比率地使用预制部件，在中国目前则会增加200—300元/平方米的建筑成本”，时宇表示。

作为工业化建筑的推动者，万科在深圳目前已有三个采用工业化建造方式建设的项目，分别是位于龙华的龙悦居保障房项目、位于坂田第五园的“第五寓”项目以及最新开始销售的位于沙井的翡丽郡项目。“这其中翡丽郡的工业化率是30%左右，而第五寓和龙悦居则在35%左右”。而此外，记者了解到，在中国的工业化住宅十分稀少。

在中国工业化建造成本更高一是由于规模化效益还没体现，而更主要的则是中国目前的劳动力成本还很低，“美国和日本的建筑工人很贵，而深圳现在最普通的建筑工人也就是两三千元一个月”，时宇表示。

但未来，随着工人的稀缺和劳动力价格上涨，工业化建房无疑是大势所趋。时宇告诉记者，根据统计，从2008年到2011年中国劳动力的平均年龄从36岁提高到了38岁，40岁以上工人的比例从30%—38%，而工人中从事建筑行业的比例虽从整体的12%到17%，但东部沿海城市则只有13%。

“建筑工地上出现用工荒，劳动力缺乏将会是大势所趋”，时宇认为，随着劳动力成本日渐缺乏和价格上升，工业化建房将是产业的方向。

万科表示将在未来几年把战略重点将转向工业化，而这将成为未来万科的专业优势。深圳万科则表示，计划在未来半年里，将其29年来在工业化、精装修、配套服务等方面的研究和应用成果，分别向外界发布。

中国城市化过程中的住宅产业化（工业化）将是一个必然的趋势，万科集团董事会主席王石表示，住宅产业化代表着这个行业的未来。

写字楼空置率

下半年或上升

根据最新的数据显示，深圳今年下半年将有105万平方米的写字楼供应，这将使深圳全年写字楼供应达到134万平方米，去掉70万平方米只租不售的面积外，深圳今年新增可售写字楼面积将大比例增加。业内人士表示，深圳下半年写字楼空置率压力将上升。

今年增134万平米写字楼超半数只租不售

据美联物业全国研究中心统计，到目前为止，今年上半年，深圳已有5个办公物业项目正式推出市场，面积合共29万平方米，其中位于福田岗厦片区的瀚森大厦，仅出租不出售。因此到5月中旬，深圳写字楼市场上新增的办公物业可售面积合计有24万平方米，约等于去年可售面积新增年供应量的一半。

此外，在成交方面，进入2013年，深圳一手写字楼以平均每月2.3万平方米的销售速度去库存，其中2月份出现大面积成交，拉升了全市整体成交量及价格。但整体来看，今年前四个月深圳一手写字楼的销售价格稳定，发展商未现明显提价或降价现象。

而在今年的后半段，据美联物业全国研究中心的检测，深圳办公物业的新增供应将扩大，达到105万平方米，将使全年办公物业的新增供应面积达到134万平方米。其中，只租不售的面积为70万平方米，可售面积为64万平方米。与去年相比，“今年的新增供应面积大幅增长127.7%，而其中只租不售的面积比去年大幅增加接近7倍”，美联物业全国研究中心何倩茹表示。

新增供应陆续来空置率有所上升

而在租赁市场，何倩茹表示，由于深圳写字楼租金自2011年下半年开始进入平稳阶段，租赁市场持续活跃，写字楼的空置率有很好的改善。如东海国际中心一期近10万平方米的办公面积已基本出租完毕，和黄·都会轩的写字楼部分，在被交通银行购入近7成的面积作为办公场所后，其租赁压力已骤然减小。

但是，今年深圳新增办公面积数量虽然庞大，“虽然部分如中广核大厦、深交所营运中心的大部分面积会被留作自用，再加上随着经济的复苏，企业的数量会增加、更多企业愿意扩大租赁面积，同时也有更多的企业进驻深圳”，何倩茹认为，虽然后半年写字楼租赁市场的租赁压力会比较大，但市场的收纳力比较理想，空置率虽受压但不会严重恶化，租金的回暖节奏可能因此而被打乱，租金水平难言大幅增长。

而来自高力国际的专家也表示，深圳新增写字楼供应集中在市区，鉴于预计未来供应量将扩大，深圳写字楼空置率将会有所上升，因此深圳的租金将下降，但资本值将保持稳定。

文/图：曲广宁