2008年初，当时上海土地市场最热门板块新江湾城开出F地块，总建筑面积90万平方米，因集合了办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业而备受关注，挂牌起始价高达67.517亿元。最终，地块被唯一竞购方——铁狮门摘得，创下当时总价“地王”，折合楼板价7500元/平方米。

此后三年时间，世界经济经历了2008年开始的全球金融危机，这一地王项目的开工进度也变得一波三折。业内传言称，铁狮门受累金融危机资金链吃紧，欲出售F地块部分股权融资。最终，2010年底，上海城投置业作为该地块出让时的一级开发商，以26.6亿元回购了项目36%的股权。

到2011年6月，停摆3年的铁狮门项目以“尚浦领世”的名字宣布动工，总投资额高达170.75亿元。中房集团分析师薛建雄介绍，尚浦领世第一期公寓项目将在今年年底前开始预售。但是显然，在欧美经济危机愈演愈烈的情况下，铁狮门在现有股权比例下支撑项目推进也已经遇到问题。“金融危机暴发以来，铁狮门上海地王项目屡传转卖，最终还是没能撑到最后。”薛建雄感慨。

一位接近铁狮门的内地房地产大佬级人物向记者介绍，铁狮门等作为美国最大房地产企业，其退出部分中国市场，一方面是平衡单个项目收益，另一方面是因为全国经济不景气而有意控制风险。

众外企降价促销回款压力不逊内资

除了卖项目以外，更多在华投资的外资房企选择顺应市场，降价跑量。

今年以来，注册于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅项目陆续传出降价消息和质量纠纷，涉及包括上海仁恒森兰雅苑、仁恒怡庭等。“质量纠纷多是在房价下降周期时出现。业主对价格的不满情绪有时候会通过交房阶段的质量投诉体现出来。”一位业内人士称。据仁恒怡庭一位购房者介绍，其在2010年购买的房子价格在7万元/平方米以上，但目前仁恒怡庭别墅项目成交价格不过5万元/平方米左右。在去年12月，其别墅成交单价最高到8.1万元/平方米。

更多聪明的外资企业选择开盘就降价促销。比较典型的是和记黄埔和九龙仓。据了解，和记黄埔旗下常州御翠园项目在今年7月开盘，公寓的价格由原计划的2万元/平方米降至1.1万元/平方米左右，别墅由原计划4万元/平方米降至2.4万元/平方米左右。降幅在40%至50%之间。

正是因为比较积极的价格策略，和黄上半年在地产及酒店方面录得收益总额92.11亿港元，较去年同期增长24%。在房地产业整体低迷的今天，这一成绩已经算是喜人。相比之下，李嘉诚旗下另一企业长江实业就不那么幸运了。根据其半年报，上半年长实物业销售营业额为155.21亿元，较去年同期大幅减少85.97亿元。物业销售收益为60.4亿元，比去年同期减少13.8%。

除了降价促销外，间接投资房地产企业的外资基金公司今年同样谨言慎行。包括荷兰ING、摩根大通、华平投资、淡马锡等传统基金大鳄今年以来都鲜有动作。

“我们一直密切接触这些基金，他们目前在中国确实非常谨慎。”薛建雄表示，这里面原因很多，一方面国际融资已经不再如前几年那样容易。而人民币汇率阶段性贬值，也影响了部分外资在华投资热情。对于手里有钱的企业来说，投资中国物业的操作难度也在增加。比如，对于一些传统基金来说，他们惯常做法是单独运作持有型物业，收购后可以通过一段时间经营，实现价格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情况下，这类物业很难找。另外一些外资基金近年来通过与房地产企业合作开发的模式来获利，但是因为国内房地产业财务管理比较不规范，外资基金的财务管控效果不佳。

外资炒楼热情“暗合”升值周期

回顾外资“作战”中国楼市的历史，可以清晰地看到与人民币升值周期捆绑的投资曲线。