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"华侨城"生病:营销无力&负债飙升&存货高企
www.fjsen.com 2012-05-21 10:06   来源:中国质检网    我来说两句

廖杰华 张晓龙

一纸限购令,让豪宅开发之路变得异常艰难,调控打击的是投资和投机需求,而投资和投机恰是豪宅客户的主力,在众多上市房企中,华侨城首当其冲。

华侨城是楼市调控的一个缩影,也是央企病的典型代表。这些病症包括,一边是调控一边是高价拿地;一边是营销无力一边是费用高企;一边是负债飙升另一边是存货高企。在调控之下,华侨城正为豪宅战略付出代价。

冷清香山里

5月13日,星期天,和以往一样,位于深圳华侨城片区的豪宅项目香山里二期依旧冷清,从2011年9月开盘到今年3月19日一共销售了343套,占1706套总房源的1/5,开盘价3万元/平方米。

深圳国土资源网站最新信息显示,截至5月17日,香山里二期的多数房源仍处于期房待售状态。其中,8栋总共385套房源中,已备案和已签订合同的只有13套,9栋259套房源中,只有4套销售和备案。另外四栋的情况稍好,但销售仍不足四成。

数据显示,香山里二期目前的成交均价为33876元/平方米。

华侨城地产营销总监陈立民在短信回复中称,香山里一期销售接近尾声,销售率超过九成五,二期销售稳定,价格也比较稳定。

华侨城董秘倪征在接受本报记者采访时表示:“我们总体的销售是正常的,当然会有个别的楼盘销售快一点,个别的楼盘销售慢一点,所以肯定有好有坏。”

倪征表示:“香山里是另外一种情况,我们目前还没有任何降价计划,所有新开楼盘都是按照市场定价的,客户愿意出多少钱来买这个房子,我们就多少价钱。所以我们没有定价权,定价权在市场。”

倪征所说的另外一种情况是指香山里的双拼房户型。

2006年出台的“70/90政策”(凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上),使一些开发商推出了“双拼房”(将两间90平方米以下的房子合为一间)来规避限制。

曾经的投机取巧现在反被套,这让香山里陷入绝境。华侨城内部知情人士透露,“香山里二期一直在做持续销售,由于是双拼户型,在现在的市场情况下,很多人想买,但是没有房票,所以也买不了。”“限购”像一个符咒,一朝降临,多拼户型即被牢牢困住。

豪宅困境

香山里只是华侨城的一个缩影,豪宅开发正让华侨城陷入困境。

以华侨城大本营深圳为例,资料显示,2010年以来,华侨城入市销售的纯水岸九期均价为54966元/平方米,招商华侨城曦城均价为50797元/平方米,东部华侨城天麓8区的成交均价高达128483元/平方米。

华侨城内部知情人对本报记者表示,华侨城的产品没有3万元/平方米以下的。

华侨城高层对外公布的数据证实了这一说法,3月19日下午,华侨城高层人士在2011年年报交流会上表示,今年公司在旅游综合业务配套地产与房地产业务方面,计划开工面积为133万平方米,计划可售面积为153万平方米。

华侨城集团副总裁陈剑在会上称,上述可售面积折算金额预计为450亿元。

其中深圳可售面积约36万平方米,货值约200亿元,均价每平方米超5万;上海可售面积20万平方米,货值约80亿元,均价在4万左右。

在调控不见放松的市场状况下,这种货源结构使华侨城的销售短期内看不到好转的希望。

事实上,华侨城公司层面对 2012年的销售并不十分乐观,华侨城年报称,2012年可售资源较丰富,但产品结构偏向中高端,受限购影响大,我们维持销售小幅增长的判断。

责任编辑:黄惇亮
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