已满两周岁的“史上最严厉调控”，可能已让楼市中的投资大军土崩瓦解。

来自沪上多家大型房地产代理行、中介机构向《第一财经日报》提供的信息显示，根据其对一线门店以及所代理楼盘的统计发现，目前，上海楼市中95%的投资需求已经在“限购令”等严政“洗礼”后“清场”。

而在高峰期“接棒”的入市者，普遍受房价下跌以及高额的交易税等因素影响，不得不在止损出局和“转售为租”之间做出选择。

千万平方米需求退出

汉宇地产分析师朱春峰介绍，去年年底，浦东周康板块的中海御景熙岸出现大幅下降，从原来的22000元/平方米降到16000~16500元/平方米，这使得之前购置的投资客在短短的几个月内其房产价值的缩水幅度达到30%。

德佑地产研究主任陆骑麟指出，最后一轮楼市高峰成交的房源，哪怕是购入至今房价小有涨幅，现阶段抛售，算上税费、中介费、资金成本等支出，购房者可能都有10%以上的损失。

这足以让大多数“简单粗放”的房地产投资投机人士心惊肉跳。

经过两年的政策洗礼，如今已经少有投资者还敢在当下楼市中挑战自己的风险承受能力。近日，应《第一财经日报》要求，上海同策咨询研究中心将近年来被调控政策“洗牌”的楼市投资需求进行了量化。数据显示，2010年4月调控至今，上海已有约1000万平方米的投资需求被挤出了楼市。

同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，2006~2012年间，国内楼市投资需求分别出现了两次增减，其中，2007年、2009年属于投资性需求增加较多的年份。因此，从2009~2011年市场成交量价变化情况可以反映出，投资性需求进入、撤出楼市的大致数量。“上海近几年每年的新增刚性需求（新增户数、结婚、改善型）应该在1200万~1500万平方米左右，对比2009年市场成交最高值1763.6万平方米可以看出，调控以来，上海每年抑制楼市的投资投机性需求约250万~550万平方米。”

他指出，若简单对比2009年和2011年729.8万平方米年度成交数据亦可发现，这两年约有1000万平方米的需求被挤出市场，其中包含投资性投机、改善以及部分刚需。

金字塔尖趁势抄底

目前活跃在楼市中的购房需求主要以刚性置业和改善型需求为主，有数据显示，这两者比例在7：3左右。

汉宇地产、21世纪不动产以及德佑地产全市门店统计显示，市场内投资需求的比例应该不会超过购房需求量的5%。这些投资客户主要集中在一手住宅的高端市场中，尤其是二季度以来的一波豪宅降价潮，吸引到不少投资客抄底入市。

市场分析人士指出，持续存在的通胀压力以及匮乏的投资渠道，或将支持这5%的楼市保值兼投资需求长期存在。

张宏伟认为，政策时效性趋弱，市场“观望”情绪逐渐减退，通胀压力持续调整，让部分投资客继续关注高端住宅市场，寻求资产的增值保值。

以单价10万元/平方米的天价豪宅为例，在“限购”的市场背景下，这些天价豪宅市场成交一直没有间断过，2011年上海成交124套天价豪宅；2012年1月~5月8日，单价10万元/平方米豪宅项目成交37套。从数据上推算，2012年天价豪宅市场的成交量有可能和2011年持平。