在近几年的楼市发展中可以明显看出，开发商大谈商业地产投资出现过两次，一次是2008年底、一次是2011年，均是住宅市场发展遇阻之后，开发商便提出转型商业。但目前来看，转型的表态更像是纸上谈兵。“国内开发商的资产负债率那么高，靠商业地产细水长流回款，估计大部分开发商全得破产。”一位企业内部人士向记者表示。

海外资金抄底：卷土重来

在张家鹏眼中，限购政策导致开发商回款速度放慢，急于转让手中的商业地产项目套现，是近期出现外资频繁入主国内商业地产的一个主要原因。

记者了解到，在近一个月的时间内就有香港金利丰接手长安8号、凯德商用收购保利春天里商业部分以及保德信收购中海光大购物中心3宗交易额超过20亿元的外资收购交易发生。

据仲量联行统计，中国内地2011年零售地产投资交易额创历史新高达到了265亿元，来自亚洲地区和国内的资本占据了90%交易额。其中新加坡上市的投资机构最为活跃，占到了全年交易总额的1/3。以新加坡上市投资机构“鹏瑞利中国零售信托基金”为例，其2011年投资收购交易总额达到了60亿元。

“现在包括凯雷、黑石等一批海外资金全在寻找投资物业，而一些资金压力大的房企也急于出售商用物业套现，主要集中在郑州、长春等一些二三线城市上。”张家鹏介绍。

抄底中国商业地产的资本一般分为两类，一类是投机型，多为欧美基金;另一类是长期开发型，如新加坡的企业。

一般情况而言，欧美基金出现在房地产的收购市场上，全是在调控最严、价格最低时入场，而后在高位时抛出。在2009年中国房地产市场爆炸式增长时，高盛、SEB、摩根大通、花旗、麦格理、凯雷、雷曼兄弟等金融公司均相继将手头物业抛售，获利均在100%以上，而接手的全是国内企业。

时隔三年之后，刚刚在中国大赚一笔的欧美基金再次入市，表明楼市的低点已经出现，各路资金开始入市。