据本报记者调查，2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。

　　住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实际上仅承担了债权的风险。“整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、回报率较高。”

　　前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。

　　所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”前述地产私募人士解释说。

　　“40%预期收益率”背后

　　据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。

　　“我见过最高的超过40%，”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。

　　此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。

　　“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。

　　前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。

　　这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。

　　在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。