继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？

　　4月18日，国家统计局发布的最新数据显示，由于楼市调控效应显现，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

　　在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。

　　而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。

　　“目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉本报记者，在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。

　　高利贷角色

　　沈明（化名）的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿，私募借了4亿。受楼市调控影响，至今该地块未动一锹，而私募计划于2012年2月到期。

　　无奈之下，沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息；沈明仅拿回1亿，损失3亿。

　　回想起2009年楼市的疯狂，沈明很后悔当时与私募的约定，30%的年息拖垮了他。

　　沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。”

　　“市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司，”金地集团稳盛投资总经理吴涛对记者说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率，很多人都愿意做。”